Αυθαίρετα: Έρχεται νέα νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση

Μια εντελώς διαφορετική ρύθμιση σε σχέση με τα όσα είχαν διαρρεύσει το προηγούμενο διάστημα για την εκτός σχεδίου δόμηση αναμένεται να φέρει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Οπως τονίζουν στον «Ελεύθερο Τύπο» υψηλόβαθμα στελέχη του ΥΠΕΝ, η νέα ρύθμιση δεν θα έρθει πριν καθαρογραφεί η τελευταία απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, καθώς με τα όσα αναλυτικά θα αναφέρονται θα σχεδιαστεί από την αρχή ώστε να μην υπάρξουν και στο μέλλον ανάλογες εμπλοκές. Στα χέρια του υπουργείου αναμένεται η απόφαση να φτάσει εντός του μήνα – το αργότερο έως τον Ιούνιο.

Σκοπός του ΥΠΕΝ, όπως τονίζουν οι ίδιες πηγές, είναι η μεταβατική ρύθμιση, η οποία θα έχει ισχύ μέχρι να ολοκληρωθούν τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια σε όλη τη χώρα στα επόμενα περίπου δύο χρόνια, να επαναφέρει σε ρυθμούς κανονικότητας την αγορά, να βγάλει από την «ομηρία» χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων σε περιοχές εκτός σχεδίου δόμησης, αλλά κυρίως να είναι απόλυτα σύμφωνη με το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Παράλληλα, η μεταβατική ρύθμιση που θα έρθει θα είναι και η τελευταία μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, δηλαδή των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία βρίσκονται σε εξέλιξη χρηματοδοτούμενα με περισσότερα από 400 εκατ. ευρώ μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί στα τέλη του 2025.

Ο αναβρασμός που υπάρχει το τελευταίο τουλάχιστον έναν χρόνο για την εκτός σχεδίου δόμηση έχει «δέσει» σε χιλιάδες ιδιοκτήτες τα χέρια, με τον τεχνικό κόσμο να εκτιμά πως, εφόσον στα επόμενα χρόνια θα ξεκαθαρίσει το τοπίο με τα ΤΠΣ, η όποια ρύθμιση έρθει τώρα δεν θα ευνοήσει την υπάρχουσα κατάσταση.

Σύμφωνα με τα όσα εξήγησε στον «Ελεύθερο Τύπο» ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Γιώργος Στασινός, «πρέπει να διατηρηθεί το δικαίωμα δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, όπως ισχύει εδώ και δεκαετίες, μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός για να μη χάσουν οι πολίτες την περιουσία τους».

Αλλωστε, όπως επεσήμανε, όταν ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, θα υπάρχει ασφάλεια δικαίου. «Σε 3 με 4 χρόνια θα έχουν εκδοθεί τα Προεδρικά Διατάγματα προκειμένου να εκδίδονται με ασφάλεια δικαίου, πλέον, οι οικοδομικές άδειες, αφού θα έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός σε όλη τη χώρα», είπε.

Η απόφαση

Το θέμα είχε αρχικά δημιουργηθεί τον Φεβρουάριο του 2023, μετά την έκδοση της 176/2023 απόφασης της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που ακύρωσε την οικοδομική άδεια σε μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων εκτός σχεδίου σε γήπεδο στην Πάτμο δημιουργώντας νομολογία, η οποία επί της ουσίας έβαζε τέλος στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Μετά τη δημοσιοποίηση της απόφασης και των άμεσων συνεπειών της και δεδομένου ότι τα πολεοδομικά γραφεία της χώρας σταμάτησαν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες σε γήπεδα εκτός σχεδίου που στερούνται προσώπου 25 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο, τα ερωτήματα από τους μηχανικούς και τις πολεοδομίες προς το αρμόδιο υπουργείο ήταν πολλά και σε καθημερινή βάση, ζητώντας μάλιστα έγγραφες οδηγίες για το τι ισχύει και τι όχι για τις νέες αλλά και παλιές οικοδομικές άδειες, μετά την απόφαση του ΣτΕ.

Αποτέλεσμα αυτού, οι Υπηρεσίες Δόμησης να «παγώσουν» σε όλες τις οικοδομικές άδειες την εκτός σχεδίου δόμηση. Ακολούθησαν και άλλες παρόμοιες αποφάσεις του ΣτΕ και προσπάθειες του υπουργείου Περιβάλλοντος να έρθουν ρυθμίσεις για να ξεμπλοκάρει το ζήτημα, ωστόσο στο παρά πέντε της κατάθεσής τους έμπαιναν στο πάγο.

Η τελευταία μάλιστα σχετική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έβαλε φρένο στην πρόθεση της κυβέρνησης να νομοθετήσει, δίνοντας το περιθώριο, υπό προϋποθέσεις, σε ορισμένους ιδιοκτήτες οικοπέδων εκτός σχεδίου να οικοδομήσουν.

Ετσι, η μεταβατική διάταξη που είχε διαρρεύσει τον Φεβρουάριο δεν συμπεριλήφθηκε, όπως αρχικά σχεδιαζόταν, στο πολυνομοσχέδιο του ΥΠΕΝ που είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση και λίγο πριν το Πάσχα ψηφίστηκε.

Υπενθυμίζεται ότι με την τελευταία απόφαση του ΣτΕ, που πάγωσε τη ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση, διευρύνεται η απαίτηση της δόμησης σε οικόπεδο με πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο και για τα οικόπεδα που βρίσκονται εντός ζώνης οικισμού σε εκτός σχεδίου γήπεδα.

Οπως επισημαίνει μεταξύ άλλων η απόφαση του πενταμελούς Ε’ Τμήματος του ΣτΕ με πρόεδρο τον κ. Ντουχάνη και εισηγήτρια την κ. Θεοδωρικάκου, «αν και το συγκεκριμένο ακίνητο που βρίσκεται εντός ζώνης οικισμού στη Ρόδο προσομοιάζει με τα εντός οικισμού οικόπεδα λόγω της εγγύτητάς του σ’ αυτόν, δεν διαθέτει πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό, η ζώνη των 500 μέτρων από τα όρια οικισμού είναι έκταση εκτός σχεδίου πόλης, ενώ σε κάθε περίπτωση και τα εντός σχεδίου ή τα εξομοιούμενα με αυτά εντός οικισμού ακίνητα απαιτείται να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα».

Τι προέβλεπαν οι πρώτες διαρροές

Ειδικότερα, η μεταβατική ρύθμιση που έχει δει το φως της δημοσιότητας προέβλεπε για τα άρτια εκτός σχεδίου οικόπεδα ότι:

– Μπορούν να δομούνται εκείνα που δημιουργήθηκαν πριν τις 31 Μαΐου 1985 ή από την 31η Μαΐου 1985 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2003 και έχουν πρόσωπο τουλάχιστον 25 μέτρων σε οδό η οποία διακρίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων και είτε συνδέεται με διεθνή, εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό είτε στη διάνοιξή της ή στη συντήρησή της έχει εμπλακεί το Δημόσιο.

– Δόμηση κατοικίας σε οικόπεδα και των δύο κατηγοριών (προ του 1985 και έως το 2003) θα επιτρέπεται εάν στην περιοχή όπου βρίσκονται υφίστανται τουλάχιστον δύο παλαιότερες κατοικίες, χτισμένες εντός ζώνης 50 μέτρων από τον άξονα της οδού.

– Νέες κατοικίες θα επιτρέπονται σε οικόπεδα που βρίσκονται σε απόσταση έως και δύο χιλιομέτρων από τα υφιστάμενα κτίρια της περιοχής, τα οποία για να θεωρηθούν ως σημείο αναφοράς θα πρέπει να είναι νομίμως υφιστάμενα. Δηλαδή, είτε να είχαν ανεγερθεί πριν την 28η Ιουλίου 2011, να εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες του 2011 και εάν ήταν αυθαίρετα να έχουν νομιμοποιηθεί είτε να χτίστηκαν μετά την 28η Ιουλίου 2011 με οικοδομική άδεια. Οποιοδήποτε άλλο αγροτεμάχιο βρίσκεται πέρα από τα δύο χιλιόμετρα, ακόμη και αν πληροί όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις (αρτιότητας ή σύνδεσης με αναγνωρισμένη οδό), δεν θα μπορεί να δομηθεί.