Προτάσεις για την υγιή ανάπτυξη της κτηματαγοράς - H κυβέρνηση «επενδύει» στην αγορά ακινήτων
Η Κτηματαγορά ανέκαθεν αποτελούσε έναν από τους βασικούς πυλώνες της οικονομικής ανάπτυξης στην Ελλάδα.
Η άλλοτε ατμομηχανή της ανάπτυξης βρέθηκε για 10 χρόνια στην εντατική της οικονομικής κρίσης με μειώσεις που άγγιξαν 42,4% (τιμές πώλησης ) συνολικά κατά το διάστημα από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017, δείχνει να αναρρώνει.
Σύμφωνα και με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο ρυθμός ανόδου των τιμών είναι επιταχυνόμενος, εκκινώντας από το 0,5% και φτάνοντας μέχρι και το 7,7%, που ήταν η πανελλαδική αύξηση κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο.
Μη ξεχνάμε ότι στον ρυθμό ανόδου συντέλεσε καθοριστικά το νέο οικονομικό φαινόμενο της οικονομίας διαμοιρασμού – βραχυχρόνια μίσθωση μέσω των επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν τόσο από αλλοδαπούς όσο και από εγχώριους αγοραστές, καθώς και το πρόγραμμα χορήγησης χρυσής βίζας (σε μικρότερο βαθμό) με την απόκτηση ακινήτου ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ σε συνάρτηση της επενδυτικής ευκαιρίας που διέκριναν λόγω των μειωμένων τιμών , προσέθεσε 1.399 αγοραπωλησίες ακινήτων το 2018 , 961 το 2017, 583 το 2016, 505 το 2015, 423 το 2014 και 21 το 2013, που ήταν το πρώτο έτος εφαρμογής του
προγράμματος.
Ειδικότερα, από τον Φεβρουάριο του 2017 έως και τους πρώτους μήνες του 2019 στο μητρώο συναλλαγών ακινήτων της ΑΑΔΕ είχαν καταχωρηθεί σχεδόν 40.000 πράξεις μεταβίβασης κατοικιών (13.249 το 2017, 21.201 το 2018 και 5.418 μέχρι και τον φετινό Απρίλιο).
Σήμερα οι παράγοντες της κτηματαγοράς συγκλίνουν ότι ήρθε η άνθηση στη κτηματαγορά λόγω των εντυπωσιακών ποσοστών αύξησης επί της % των τελευταίων 2 ετών (τιμές πώλησης, αριθμός αγοραπωλησιών), αλλά αν δούμε τους απόλυτους αριθμούς αγοραπωλησιών σε αντιστοιχία με την προ μνημονίων εποχή (148.572 το 2000,160.489 τo 2001, 158.599 το 2003,149.629 το 2004, 165.988 το 2005, 172.897 το 2006, 167.699 το 2007 και 157.978 το 2008) , θα πρέπει να είμαστε περισσότερο συγκρατημένοι και να προβούμε άμεσα σε διαθρωτικές αλλαγές που θα μας οδηγήσουν πραγματικά σε μια δομημένη κτηματαγορά που θα λειτουργεί ορθά με αυξητικούς ρυθμούς και δεν θα αποτελέσει μια στιγμιαία «ψυχολογική» φούσκα ή ένα ωραίο marketing plan που δυστυχώς δεν επετεύχθη.
Η Ιρλανδία, η Ισπανία και η Πορτογαλία εντάχθηκαν και αυτές στο πρόγραμμα διάσωσης τα προηγούμενα χρόνια και κατέγραψαν σημαντικές απώλειες στις αξίες των ακινήτων τους αλλά η ανάκτηση των απωλειών ήρθε άμεσα και σε μεγαλύτερα ποσοστά σε σχέση με την Ελλάδα. Χαρακτηριστικά στη Ισπανία οι τιμές πώλησης των κατοικιών υποχώρησαν ακόμη και 35% αλλά έκτοτε έχουν αυξηθεί αγγίζοντας το +15%, στην Ιρλανδία η πτώση των τιμών ξεπέρασε το 53%, αλλά τα τελευταία
χρόνια οι αξίες έχουν ανακτήσει το 34% των απωλειών.
Στη Πορτογαλία, οι τιμές υποχώρησαν κατά 13,3%, ενώ πλέον οι κατοικίες πωλούνται σε υψηλότερες τιμές σε σχέση με την μνημονιακή εποχή κατά 33,5%.
Το κλίμα πλέον προκαλεί αισιοδοξία και δημιουργεί προσδοκίες για κάτι καλύτερο στην πορεία της κτηματαγοράς, ιδιαίτερα μετά τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης με την αναστολή του ΦΠΑ 24 % στην παράδοση νεόδμητων ακινήτων για τρία έτη, δηλαδή έως και το 2022, στη αναστολή της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα για επιπλέον τρία έτη, τη μείωση του ΕΝΦΙΑ καθώς και από το 2020 προβλέπει ότι οι φορολογούμενοι που προχωρούν στην επισκευή ή ανακαίνιση των ακινήτων τους θα κερδίζουν έκπτωση φόρου 40% της συνολικής δαπάνης για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση.
Ενώ παράλληλα, ένα από τα σενάρια που εξετάζονται από την κυβέρνηση είναι η παροχή της δυνατότητας να χορηγείται η ελληνική υπηκοότητα, καθώς και το ελληνικό διαβατήριο σε πολίτες τρίτων χωρών, οι οποίοι αποκτούν στην Ελλάδα ακίνητη περιουσία, που να αγγίζει τουλάχιστον τα 2 εκατ. ευρώ.
Γενικότερα η κυβέρνηση «επενδύει» με ένα πακέτο μέτρων σε μια προσπάθεια να ενισχυθεί η ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας και ειδικότερα ο κλάδος της κτηματαγοράς.
Ταυτόχρονα όμως απαιτούνται διαθρωτικές αλλαγές που θα αποφέρουν κίνητρα στον ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας , αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών, οργανωμένο σχέδιο προσέγγισης ξένων επενδυτών δίνοντας σαφή και σταθερά φορολογικά κίνητρα, ελεγκτικοί μηχανισμοί για τις αξίες των ακινήτων όσον αφορά τη χρυσή βίζα, άμεση διευθέτηση τυχών γραφειοκρατικών εμποδίων και άμεση σύνδεση του τουρισμού με την κτηματαγορά.
1. Τραπεζικό Σύστημα: Ολοκληρώνοντας τη διευθέτηση των κόκκινων
δανείων, θα πρέπει άμεσα να αρχίσει να παίζει ουσιαστικό ρόλο στη στήριξη της πραγματικής οικονομίας. Η ιδία συμμετοχή 20 %-25 % επί της τιμής αγοράς του ακινήτου που απαιτείται πλέον για την χορήγηση στεγαστικού δανείου, αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα ακόμη και γι αυτούς που έχουν την πιστοληπτική ικανότητα. Ενώ ελάχιστοι είναι οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές που κατάφεραν να προβούν σε αποταμίευση εν μέσω οικονομικής κρίσης 10 ετών. Θα πρέπει να εξετασθούν εναλλακτικές μορφές χρηματοδότησης όπως το leasing κατοικιών για ιδιώτες.
2. Golden visa: Με στόχο την αποφόρτιση της Αττικής, με Κοινή Υπουργική Απόφαση των συναρμόδιων υπουργείων θα καθορίζονται τα όρια επένδυσης σε ακίνητα με σκοπό την χορήγηση άδειας διαμονής για περιοχές εκτός Αττικής βάση της τροπολογίας που κατατέθηκε στη βουλή. Η παραπάνω τροπολογία αποτελεί κίνητρο για τις Περιφέρειες που θέλουν να λάβουν μέρος στην αναπτυξιακή πολιτική και να διαδραματίσουν ρόλο στην τουριστική βιομηχανία.
Παράλληλα, βοηθάει την κτηματαγορά να λειτουργήσει σε Πανελλαδικό επίπεδο και όχι με τοπικά χαρακτηριστικά και σε τοπικές οικονομίες. Για να μπορέσουμε να ελαχιστοποιήσουμε όμως τα φαινόμενα υπερτιμολόγησης των ακινήτων με σκοπό τη χρυσή βίζα ( υπερτιμολόγηση που σε πολλές περιπτώσεις δημιουργεί στρέβλωση στις αξίες των ακινήτων καθώς και των σχετικών ερευνών για την πορεία των τιμών ),θα πρέπει να πραγματοποιείται αυτοψία στο ακίνητο που επένδυσε ο επενδυτής από την εφορία , από πιστοποιημένο εκτιμητή και νόμιμο κτηματομεσίτη της εκάστοτε περιοχής όπου θα φέρει ευθύνη για την αξία του ακινήτου που δηλώνει.
3. Φορολογικό πλαίσιο: Σταθερό φορολογικό πλαίσιο τουλάχιστον δεκαετίας για τις ξένες επενδύσεις . Οι άμεσες ξένες επενδύσεις απαιτούν υπερδεκαετή περίοδο για να αποσβεστούν καθώς και σταθερούς φορολογικούς συντελεστές που θα λαμβάνουν υπόψη τα επίπεδα των γειτονικών χωρών.
4. Επιτάχυνση επίλυσης διαφορών: Η μόνιμη επωδός κάθε διεθνούς φόρουμ για την ανάπτυξη είναι πως στην Ελλάδα οι επενδύσεις μπλοκάρονται (κυρίως χρονικά ). Ήταν πάντα ο νούμερο ένα ανασχετικός παράγοντας επενδύσεων
5. Φόρος υπεραξίας: Η κατάργηση του φόρου υπεραξίας ήταν και σωστή και
λάθος. Σωστή διότι εφαρμοζόταν με βάση τις αντικειμενικές αξίες και άρα το κράτος και όχι η αγορά τελικά προσδιόριζε πόσα θα εισπράττει. Λάθος γιατί είναι δίκαιο να φορολογείται κάποιος για το γρήγορο κέρδος που θα αποκομίζει από την σύντομη πώληση ενός ακινήτου, χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η λειτουργία ξένων εταιρειών στην Ελλάδα που εμπορεύονται τη golden visa αγοράζοντας ακίνητα αξίας 100.000 ευρώ–150.000 ευρώ και τα μεταπωλούν σε ομοεθνείς τους σε ποσά τουλάχιστον 250.000 ευρώ . Το ποσοστό του φόρου υπεραξίας θα πρέπει να μειώνεται σταδιακά και να μηδενίζεται μετά από 5 χρόνια.
6. Ένταξη στο σχέδιο πόλης: Η ένταξη στο σχέδιο όλων των μη δασικών περιοχών που έχουν εκτεταμένη οικιστική ανάπτυξη είναι απαραίτητο στοιχείο. Εφαρμόζεται το πολεοδομικό δίκαιο και πλέον υπάρχουν κρατικοί κανόνες για τους όρους δόμησης , χρήσεις γης και ταυτόχρονα αναβαθμίζονται λόγω των υποδομών ( σχολεία, δρόμοι κλπ ). Αντίθετα βασιλεύει η άναρχη δόμηση που υπονομεύει τον μελλοντικό πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής.
7. Λειτουργία του Κτηματολογίου: Η Ελλάδα, σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας (Doing Business 2018), κατατάσσεται στην 145η θέση στην κατοχύρωση περιουσίας (Registering Property). Το κτηματολόγιο χαρακτηρίζεται ως απαραίτητο εργαλείο για να λειτουργήσει, να οργανωθεί και να αναπτυχθεί ορθά η Χώρα μας , αποτελεί βασικό αναπτυξιακό εργαλείο για κάθε σύγχρονη χώρα. Tο Κτηματολόγιο απαντώντας στις ερωτήσεις ‘’ποιος έχει τι και σε ποια θέση’’ ασκεί κατάλληλες πολιτικές γης διαχειρίζοντας σωστά την ιδιοκτησία, ατομική ή δημόσια.
8. Επιχείρηση με το κωδικό «Εξοχική Κατοικία»: Η εξοχική κατοικία μπορεί να
συμμετέχει στην ελληνική οικονομία με 115 δισ. ευρώ εντός 10ετιας, αν υπολογίσουμε ότι το 0,5 % ανά έτος και όχι το 2 % που ισχύει στις ανεπτυγμένες χώρες της Ευρώπης, των τουριστών επένδυαν στην εξοχική κατοικία της χώρας ποσά των 100.000 ευρώ -120.000 ευρώ. Η κτηματαγορά θα μετρούσε 115.000 πωλήσεις
εξοχικών κατοικιών ανά έτος σε περιοχές εκτός των δημοφιλών προορισμών και εκτός των επενδυτών που στοχεύουν στη «χρυσή βίζα» Τα αρμόδια στελέχη της κυβέρνησης σε συνεργασία με τις Περιφέρειες, τους Δήμους και στελέχη της αγοράς, μπορούν να επιλέξουν περιοχές σε όλη την Ελλάδα ικανές να σηκώσουν τέτοια σχέδια τόσο οργανωμένης δόμησης εξοχικών κατοικιών όσο και προώθησης – ανάδειξης των ήδη υπάρχων εξοχικών κατοικιών που σήμερα βρίσκονται στα αζήτητα .
9. Αντικειμενικές αξίες εξίσωση με τις εμπορικές τιμές: Η αξία που καθορίζεται πρέπει αποτελεί asset για τον ιδιοκτήτη της που θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί χωρίς αμφιβολία ή επανεκτίμηση τόσο σε Τραπεζικό ίδρυμα όσο και σε κάθε οικονομική του συναλλαγή. Ο πολίτης φορολογείται για τις αντικειμενικές – πραγματικές αξίες που έχει στην ιδιοκτησία του.
10. Απλοποίηση των μεταβιβάσεων και μείωση των δικαιολογητικών για τη μεταβίβαση ακινήτων: Σήμερα απαιτούνται 23 δικαιολογητικά, ο στόχος είναι να μειωθούν άμεσα στο ένα τρίτο και σταδιακά να είναι διαθέσιμα όλα ηλεκτρονικά. Μη ξεχνάμε ότι στη Κύπρο, η μεταβίβαση είτε από αγοραπωλησία, είτε από γονική παροχή ή/και διαθήκη, πραγματοποιείται εντός λίγων ωρών.
11. Η περιουσία του Δημοσίου: Ο ρυθμός αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας παραμένει, εξαιρετικά χαμηλός. Η επιτάχυνση της υλοποίησης του αντίστοιχου προγράμματος είναι καθοριστική για την εισροή κεφαλαίων στην οικονομία ,τη στήριξη της απασχόλησης και την ενίσχυση του κλίματος εμπιστοσύνης που θα οδηγήσει στην προσέλκυση νέων ιδιωτικών επενδύσεων στην ελληνική κτηματαγορά.
12. Μείωση του ΕΝΦΙΑ: Οι μόνες χώρες που διαθέτουν υψηλότερη φορολογία είναι η Γαλλία και η Βρετανία. Ειδικότερα, στην Ελλάδα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται να πληρώσουν φόρους που αγγίζουν το 3% του ΑΕΠ, όταν στη Γερμανία το αντίστοιχο ποσοστό δεν ξεπερνά το 0,5%, ενώ πολύ χαμηλότερη φορολόγηση απολαμβάνουν, μεταξύ άλλων, οι πολίτες γειτονικών χωρών, όπως η Ιταλία, η Κύπρος, η Βουλγαρία και η Τουρκία.
13. Νέα εργαλεία χρηματοδότης – crowdfunding: Άντληση κεφαλαίων από το πλήθος ακόμη και μικρών επενδυτών με στόχο τη χρηματοδότηση ενός project στον κλάδο των ακινήτων.
14. Θεσμοθέτηση των επαγγελματιών του real estate: Μπορεί με τον πρόσφατο νόμο του 2012 το επάγγελμα του μεσίτη να θεσμοθετήθηκε, εντούτοις η πραγματικότητα είναι εντελώς διαφορετική. Ο κτηματομεσίτης της σύγχρονης εποχής να έχει ευθύνες, υποχρεώσεις και απαιτήσεις .
Ξεχνάμε ότι ο κτηματομεσίτης αποτελεί πρεσβευτή ξένων επενδυτών, ενώ διαχειρίζεται – εκπροσωπεί το ακριβότερο αγαθό.
15. Μείωση των φόρων κληρονομιάς: Καταβολή φόρου κληρονομιάς βάση εισοδημάτων και περιουσιακών κριτηρίων, ενώ όσον αφορά τους συγγενείς Ά βαθμού ο φόρος να μειώνεται κατά 50 %.
* Γράφει ο κύριος Θέμης Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν, στο Newsbomb.gr
Διαβάστε επίσης:
Κοινωνικό μέρισμα 2019: Τα κριτήρια, οι δικαιούχοι και τα ποσά - Πότε θα δοθεί
Προστασία α’ κατοικίας: Όλες οι αλλαγές και οι βελτιώσεις που δίνουν «ανάσα» σε χιλιάδες οφειλέτες
.jpg)
.png)
