ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ
Μπάκας στο Newsbomb.gr: «Στα αζήτητα τείνουν να βρεθούν πολλά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας»
Η επιλεκτική πληροφόρηση από τη πλευρά των ιδιοκτητών καθώς και η λογική να καλύψουμε τη «χασούρα» των 10 ετών άμεσα, εκμεταλλευόμενοι τη στιγμιαία αυξημένη ζήτηση που καταγράφεται σήμερα, έχει αρχίσει να επηρεάζει αρνητικά πολλές περιοχές του κέντρου.
Ο κύριος Θεμιστοκλής Μπάκας Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates μίλησε στο Newsbomb.gr για την αγορά ακινήτων.
«Περιοχές που μπορούν να αλλάξουν τη σημερινή τους εικόνα και να επιστρέψουν στην αίγλη του παρελθόντος, τείνουν να βρεθούν και πάλι στα αζήτητα» τόνισε ο κ. Μπάκας.
Στη χώρα μας οι τιμές πώλησης των ακινήτων μειώθηκαν μεσοσταθμικά 42,4% Πανελλαδικά ενώ σε πολλές περιπτώσεις άγγιξαν και το 60 % κατά το διάστημα από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017. Πλέον , σύμφωνα και με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η ετήσια αύξηση το 2018 ήταν της τάξεως του 1,7%, ενώ με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, το α΄ τρίμηνο του 2019 η αντίστοιχη αύξηση διαμορφώθηκε στο 4,9%.
«Περιοχές του κέντρου της Αθήνας τα τελευταία 2 χρόνια αποτέλεσαν το πυρήνα ανάπτυξης της κτηματαγοράς (στο Δήμο Αθηναίων, 5.804 μεταβιβάσεις έγιναν το 2018 έναντι 2.967 το 2017, δηλαδή αυξήθηκαν κατά 95,6% ) , περιοχές που λόγω των μειωμένων τιμών και ταυτόχρονα της ραγδαίας αύξησης της οικονομίας διαμοιρασμού (Airbnb) συγκέντρωσαν το επενδυτικό ενδιαφέρον» ανέφερε ο κ. Μπάκας.
Σύμφωνα με τον Πρόεδρο του Δικτύου Κτηματομεσιτών «οι επενδυτές επέλεγαν κυρίως ακίνητα που έχριζαν ανακαίνιση και διαθέτονταν σε τιμές που δεν ξεπερνούσαν τα 600€/τμ . Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που αυτοτελή ακίνητα πλησίον της Ομόνοιας μεταβιβάστηκαν σε τιμές που δεν ξεπερνούσαν τα 400€/τμ στις αρχές της τελευταίας διετίας».
Έτσι, «λόγω της αυξημένης ζήτησης για αγορά ακινήτων στο κέντρο των Αθηνών,οι τιμές αυξήθηκαν ακόμη και 60 % εντός της διετίας, με αποτέλεσμα οι επενδυτές να αναζητήσουν νέες περιοχές» επισήμανε ο κ. Μπάκας.
Όπως είπε ο πρόεδρος του Δικτύου Κτηματομεσιτών «δεν είναι λίγοι οι επενδυτές που κινήθηκαν σε περιοχές όπως η Κυψέλη, περιοχή που λόγω της γραμμής 4 του μετρό (εκτιμάται πως θα μπορούσε η νέα γραμμή του μετρό να βρίσκεται σε λειτουργία το 2030, εάν κι εφόσον ξεκινήσει ο κύριος όγκος των εργασιών τέλη του 2020) αλλά και των χαμηλών τιμών αποτέλεσε την εναλλακτική λύση για επενδύσεις».
Επίσης όπως ανέφερε ο κ. Μπάκας «το 2017 η ευρύτερη περιοχή της Κυψέλης συγκαταλεγόταν στις περιοχές που ακόμη και τα πιο ακριβά σημεία γύρω από το λόφο Ελικώνος το κόστος αγοράς κατοικήσιμου διαμερίσματος άνω των 35 ετών πωλούνταν από 550€/τμ , ενώ δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που διαμερίσματα της ίδιας ηλικίας στην ευρύτερη περιοχή που έχριζαν ανακαίνισης πωλούνταν προς 250€/ τμ » διευκρίνισε.
Έτσι «η πολλά υποσχόμενη Κυψέλη σήμερα μετά την ραγδαία αύξηση των τιμών, (μέσα σε ένα χρόνο η τιμή του τετραγωνικού μέτρου αυξήθηκε από 500€/τμ -600 €/τμ που ήταν το 2018, σε 800€/τμ -1.000€/τμ σήμερα) τείνει να βάλει φρένο στο επενδυτικό ενδιαφέρον στη περιοχή και να οδηγήσει τους επενδυτές σε αναζήτηση νέων αναδυόμενων περιοχών» ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Μπάκας.
Μάλιστα όπως είπε ο κ. Μπάκας «σήμερα, καταγράφονται πολλές περιπτώσεις ιδιοκτητών "ξεχασμένων" εσωτερικών διαμερισμάτων άνω των 35 ετών που χρίζουν ανακαίνισης να ζητούν ακόμη και 1.000€/τμ , τη στιγμή που το ακίνητό τους όλα αυτά τα χρόνια βρισκόταν στα αζήτητα και αν ρωτήσεις τους ίδιους αν έδιναν τα χρήματα αυτά που ζητούν για να το αγοράσουν, σου απαντούν όχι !» τόνισε.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Δικτύου Κτηματομεσιτών «πλέον, δεν είναι λίγοι οι επενδυτές που κατευθύνονται στο Πειραιά στοχεύοντας σεακίνητα που μπορούν να δώσουν υπεραξία. Η ζήτηση καταγράφεται θετική το τελευταίο διάστημα τόσο λόγω των αυξήσεων των τιμών στο κέντρο των Αθηνών ( δύσκολη η εύρεση αγοράς κατοικιών έως 800 €/τμ), όσο και των νέων έργων ανάπλασης που υλοποιούνται στην ευρύτερη περιοχή» και πρόσθεσε πως «στα θετικά της περιοχής συγκαταλέγεται το γεγονός ότι αποκτά μετρό
και τραμ, το πρώτο τρίμηνο του 2020». Μάλιστα όπως είπε ο κ. Μπάκας «με την ολοκλήρωση των έργων και των δοκιμών, πρόκειται να παραδοθούν οι τρεις πρώτοι σταθμοί της επέκτασης της γραμμής 3 του Μετρό προς τον Πειραιά (Αγία Βαρβάρα, Κορυδαλλός, Νίκαια)» ανέφερε.
«Μη ξεχνάμε ότι τα οδικά έργα και οι επεκτάσεις σταθμών του μετρό και του τραμ ενισχύουν τη ζήτηση στις περιοχές που εξυπηρετούν» επισήμανε ο του Δικτύου Κτηματομεσιτών.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων κυρίως σε περιοχές που συγκεντρώνουν σήμερα το επενδυτικό ενδιαφέρον ως εναλλακτική λύση λόγω των αυξημένων τιμών των τελευταίων 18 μηνών σε περιοχές του κέντρου, θα πρέπει να κατανοήσουν ότι δεν άλλαξαν τα δεδομένα από τη μια μέρα στην άλλη και εύκολα η κτηματαγορά μπορεί να γυρίσει στο παρελθόν αν δεν λειτουργήσουν ουσιαστικά και άμεσα οι αναπτυξιακές δομές.
Σε «φούσκα» κινδυνεύει να οδηγηθεί η αντιπαροχή που άρχισε να επανέρχεται πριν λίγους μήνες στη κτηματαγορά
«Μέχρι πρόσφατα, οι οικοπεδούχοι καλούνταν να φορολογηθούν και μάλιστα με εξαιρετικά υψηλούς συντελεστές, για περιουσιακά στοιχεία που δεν μπορούσαν να αποφέρουν εισόδημα και ταυτόχρονα η αξία τους μειωνόταν καθημερινά» ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Μπάκας.
«Η έννοια της αντιπαροχής όλα αυτά τα χρόνια ήταν κάτι που δεν ακουγόταν και δεν υπήρχε στο λεξιλόγιο της κτηματαγοράς, οι ελάχιστες προτάσεις που
πραγματοποιούνταν από κατασκευαστές ή ιδιώτες που διέθεταν ρευστότητα και διέκριναν την επερχόμενη ανάπτυξη άγγιζαν το 20% - 25% ως ποσοστό αντιπαροχής, σε αντίθεση με το παρελθόν που το 40% και 60 % στις καλές περιοχές θεωρούταν «δεδομένο». Μάλιστα όπως είπε ο κ. Μπάκας «δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις πλέον που οικοπεδούχοι κυρίως στα Νότια Προάστια που διατηρούν υψηλή ζήτηση και το μέσο ποσοστό αντιπαροχής σήμερα κυμαίνεται από 25 % έως 30 %, θεωρούν ότι όλα άλλαξαν και επιστρέψαμε ξαφνικά στις καλές εποχές πριν το 2006, ζητώντας ως ποσοστό αντιπαροχής ακόμη και 60% με αποτέλεσμα πολλές διαπραγματεύσεις να μην καταλήγουν πουθενά».
Μειώνονται τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση – επιστροφή στη συμβατή μακροχρόνια μίσθωση
Αναφορικά με την βραχυχρόνια μίσθωση που είχε γίνει "μόδα" τα τελευταία χρόνια στη χώρα μας ο κ. είπε «το μότο που θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί τα προηγούμενα 3 χρόνια για την βραχυχρόνια μίσθωση είναι " Γίνε και εσύ μέτοχος στην τουριστική βιομηχανία ",πλέον τα δεδομένα έχουν αλλάξει και μάλιστα με γοργούς ρυθμούς» και εξηγεί το γιατί «το άλλοτε προτέρημα – μονοπώλιο της καλής περιοχής και των λιγοστών ακινήτων πλησίον του κέντρου των Αθηνών και των αρχαιολογικών αξιοθεάτων, άρχισε να χάνει την επιρροή στους τουρίστες που επιλέγουν την βραχυχρόνια μίσθωση ως τρόπο διαμονής αλλά να κερδίζει έδαφος η χαμηλή τιμή και η κοντινή απόσταση από τα μέσα μαζικής μεταφοράς που προσφέρουν όμορες περιοχές του κέντρου όπως η Πλατεία Αττικής, Μεταξουργείο, Γουδί κλπ».
Παράλληλα, σύμφωνα με τον πρόεδρο του Δικτύου Κτηματομεσιτών «ενώ ο αριθμός των διανυκτερεύσεων μειώνεται, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων για να προσεγγίσουν τον ενδιαφερόμενο τουρίστα αυτής της κατηγορίας , μειώνουν τις τιμές με στόχο να αυξήσουν τη πληρότητα ώστε να καλύψουν όσο μπορούν την οικονομική χασούρα» ανέφερε χαρακτηριστικά. Μάλιστα « ο αριθμός των ακινήτων που καταχωρήθηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκε ραγδαία , χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το γεγονός ότι από τον Μάιο του 2019 έως και τον Ιούλιο του ιδίου έτους, στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταχωρήθηκαν μόνο στην Αθήνα 203 νέα ακίνητα» πρόσθεσε.
Πλέον, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που βλέπουν μέρα με τη μέρα τα εισοδήματά τους να μειώνονται ραγδαία, ενώ όπως ανέφερε ο κ. Μπάκας «τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις το Μάιο του 2019 ήταν μειωμένα ακόμη και 25 % σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους».
«Η μείωση που καταγράφηκε από τον Μάιο του 2019 έως και τα τέλη του Ιουλίου του ιδίου έτους άγγιξε το 10 %, ενώ σύμφωνα με διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης η χρονιά θα παρουσιάσει στο σύνολο της μείωση της τάξεως ακόμη και 25%» συμπλήρωσε ο Πρόεδρος του Δικτύου Κτηματομεσιτών.
Σήμερα, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες, που μετά το πέρας της καλοκαιρινή σεζόν, επέλεξαν να επιστρέψουν στη παραδοσιακή μίσθωση. «Πολλοί ιδιοκτήτες που διέθεταν ακίνητα σε περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι, πλησίον της Αμερικανικής Πρεσβείας και στο Ν.Κόσμο, επέλεξαν να επιστρέψουν στη παραδοσιακή μίσθωση. Αξίζει να αναφέρουμε ότι οι ιδιοκτήτες που είχαν επιλέξει τη βραχυχρόνια μίσθωση και επιστρέφουν πλέον στις συμβατές – μακροχρόνιες μισθώσεις, επειδή δεν θέλουν να συνεχίσουν να χάνουν το κεφάλαιο που επένδυσαν για την ανακαίνιση του ακινήτου τους, προχωρούν σε άμεση μακροχρόνια μίσθωση σε τιμές προσιτές σε σχέση με τα σημερινά δεδομένα» ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Μπάκας.
Τα περισσότερα μισθωτήρια συμβόλαια μακροχρόνιας μίσθωσης που έχουν πραγματοποιηθεί τον τελευταίο μήνα, αφορούν μηνιαίο μίσθωμα προσαυξημένο κατά 15% σε σχέση με το 2016. Αυτό όπως μας εξηγεί ο κ. Μπάκας συμβαίνει επειδή «στόχος τους είναι να μπορέσουν να αποπληρώσουν ή/και να αποταμιεύσουν το κόστος της ανακαίνισης που πραγματοποίησαν πριν την καταχώρηση του ακινήτου τους σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης».
Συμπερασματικά, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να κατανοήσουν ότι η κτηματαγορά τους τελευταίους μήνες κατέγραψε αυξητικές τάσεις λόγω των ευκαιριών που δημιουργήθηκαν εν μέσω οικονομικής κρίσης.
Οι λιγοστές σε σχέση με την προ-μνημονιακή εποχή αγοραπωλησίες που πραγματοποιήθηκαν στη χώρα μας το 2018 και το 2019, πραγματοποιήθηκαν από εγχώριους και αλλοδαπούς επενδυτές που στόχευαν στην golden visa ή /και στο νέο οικονομικό φαινόμενο της οικονομίας διαμοιρασμού (Airbnb).
Ειδικότερα, από τον Φεβρουάριο του 2017 έως και τους πρώτους μήνες του 2019 στο μητρώο συναλλαγών ακινήτων της ΑΑΔΕ είχαν καταχωρηθεί σχεδόν 40.000 πράξεις μεταβίβασης κατοικιών (13.249 το 2017, 21.201 το 2018 και 5.418 μέχρι και τον φετινό Απρίλιο).
Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα «σήμερα οι παράγοντες της κτηματαγοράς συγκλίνουν ότι ήρθε η άνθηση στη κτηματαγορά λόγω των εντυπωσιακών ποσοστών αύξησης επί της % των τελευταίων 2 ετών ( τιμές πώλησης, αριθμός αγοραπωλησιών ), αλλά αν δούμε τους απόλυτους αριθμούς αγοραπωλησιών σε αντιστοιχία με την προ μνημονίων εποχή (148.572 το 2000,160.489 τo 2001, 158.599 το 2003,149.629 το 2004, 165.988 το 2005, 172.897 το 2006, 167.699 το 2007 και 157.978 το 2008) , θα πρέπει όλοι οι εμπλεκόμενοι στην κτηματαγορά να κατανοήσουμε ότι στη χώρα μας σήμερα, η κτηματαγορά λειτουργεί με τοπικά χαρακτηριστικά – σε τοπικές οικονομίες και όχι σε Πανελλαδικό επίπεδο» ανέφερε.
«Η μείωση των εισοδημάτων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, σε συνάρτηση των αυξημένων απαιτήσεων των ιδιοκτητών ακινήτων, μπορεί να βάλουν φρένο στην ανάπτυξη της κτηματαγορά» τόνισε στο Newsbomb.gr ο κ. Μπάκας.
Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν, στο Newsbomb.gr
Διαβάστε επίσης:
Φορολογικό νομοσχέδιο: Οι μεγάλες αδικίες - Ποιοι θα σηκώσουν το «βάρος»
«Βόμβα»: «Έκλεψαν» έως 300 ευρώ το μήνα από τις επικουρικές χιλιάδων συνταξιούχων