ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ
Μπάκας στο Newsbomb.gr: «Πόσο και πού θα μειωθούν οι τιμές στα ακίνητα»
Στο Newsbomb.gr μίλησε ο κ. Θεμιστοκλής Μπάκας - Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates για το που κυμαίνονται οι τιμές των ακινήτων.
Το Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών E-Real Estates πραγμαροποίησε έρευνά με τις πρώτες τάσεις μείωσης των ζητούμενων τιμών ενοικίασης κατοικιών 90-110 τμ άνω του 1ου ορόφου κατάλληλα για οικογένειες , έτος κατασκευής μετά το 2000.
Όπως μας είπε ο κ. Μπάκας «οι αναγραφόμενες τιμές είναι οι ζητούμενες τιμές των ιδιοκτητών το Φεβρουάριο του 2020 και οι μειώσεις που καταγράφονται τον Απρίλιο του 2020, είναι μετά από δική τους παρότρυνση για μείωση της ζητούμενης τιμής - δλδ δεν είναι τιμές μίσθωσης μετά από διαπραγμάτευση που λογικά θα είναι χαμηλότερες».
Ενώ επισημαίνει πως «Το δείγμα αυτό δεν αποτελεί το σύνολο της κτηματαγοράς αλλά μια τάση - αρχικές αντιδράσεις περίπου του 25% των ιδιοκτητών που αυτοβούλως επικοινώνησαν για τη μείωση της ζητούμενης τιμής ενοικίασης».
H πορεία των τιμών ενοικίασης προ Κορονοϊού
«Η άμεση ανάγκη για στέγαση, το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης και η «Golden» visa, σε συνδυασμό με την αύξηση του τουρισμού στη χώρα μας, ανέτρεψαν τον χάρτη της κτηματαγοράς εκτοξεύοντας τις τιμές μίσθωσης των ακινήτων σε σύγκριση με το 2016 ιδιαίτερα σε περιοχές του κέντρου των Αθηνών» ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Μπάκας.
Το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσο αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%. Προ κορονοϊού εποχή, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος κατάλληλο για οικογένεια 90τμ-110τμ, σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων κόστιζε από 650€ έως 850€, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι η μεταβολή των τιμών ενοικίασης 2007-2019 άγγιξε το +6,4%, τη στιγμή που το ίδιο χρονικό διάστημα η μεταβολή των τιμών πώλησης αγγίζει περίπου το -24% .
Όπως είπε ο κ. Μπάκας «σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση. Δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις ιδιοκτητών ακινήτων, που η μισθωτική σύμβαση με τον εκμισθωτή έληξε εντός του 2018 και παρατάθηκε σιωπηρά για 12 μήνες και για να δεχθούν την περαιτέρω ανανέωση του συμβολαίου, ζήτησαν από τον εκμισθωτή να δεχθεί μια αύξηση ακόμη και 35 % - 40 % σε σχέση με την αρχική μίσθωση προ 3 - 4 ετών».
«Η μόνη περίπτωση για να έβρισκε κάποιος ακίνητο κατάλληλο για οικογένεια σε ποσά προ κρίσης, ήταν ακίνητα 35-40 ετών σε ‘’ υποβαθμισμένες ’’ περιοχές του κέντρου και στα Προάστια της Αθήνας και του Πειραιά. Παρόμοια πλέον ήταν και η εικόνα και στις περισσότερες πόλεις της επαρχίας, ελάχιστα ακίνητα διατίθεντο προς ενοικίαση σε φυσιολογικές τιμές» διευκρίνισε.
«Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης» ανέφερε χαρακτηριστικά ο Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
Ταυτόχρονα το προηγούμενο χρονικό διάστημα προ κορονοϊού εποχή «είχε καταγραφεί αύξηση της καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων από τους ενοικιαστές, κυρίως για μισθωτήρια που είχαν καταρτιστεί από τα τέλη του 2018 έως και τον Σεπτέμβριο του 2019, όπου και παρουσίασαν υψηλά ποσοστά καθυστέρησης μη καταβολής των μισθωμάτων» είπε ο κ. Μπάκας.
Τα δεδομένα σήμερα εν μέσω κορονοϊού και στο άμεσο μέλλον
«Διαχρονικά σε κάθε οικονομική κρίση ο τομέας που καταγράφονται οι πρώτες επιπτώσεις, είναι η ο κλάδος των ακινήτων, είτε πρόκειται για τις τιμές πώλησης, είτε για τις τιμές μίσθωσης» τόνισε ο κ. Μπάκας. Ο κλάδος των ακινήτων είναι αλληλένδετος με την οικονομία της χώρας, με τον τουρισμό που αποτελεί τον μεγαλύτερο αρωγό επενδύσεων στο real estate, την ψυχολογία των καταναλωτών, το αίσθημα ασφάλειας και την επενδυτική στόχευση της παγκόσμιας κοινότητας την εκάστοτε χρονική στιγμή στη χώρα που διαθέτει ή/και δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες.
Δείτε στη gallery του Newsbomb.gr πόσο και σε ποιες περιοχές θα μειωθούν οι τιμές των ακινήτων
Οι τιμές των ενοικίων παρουσιάζουν ήδη μια φθίνουσα τάση, ιδιαίτερα σε περιοχές που το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτερο επίπεδο το προηγούμενο χρονικό διάστημα. Η μείωση αυτή αποτελεί στιγμιαία αντίδραση των ιδιοκτητών που χρειάζονται άμεσα εισόδημα, διότι σε πολλές περιπτώσεις το εισόδημα από το μίσθωμα καλύπτει κάποια άλλη υποχρέωση ή/και τη δόση δανείου.
Παράλληλα, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που προέβησαν σε μείωση της ζητούμενης τιμής μίσθωσης ( οι ζητούμενες τιμές είναι χωρίς κάποια διαπραγμάτευση - αυτό σημαίνει ότι η μείωση μπορεί να είναι μεγαλύτερη ) , διότι θέλησαν να μισθώσουν άμεσα το ακίνητο τους πριν έρθουν αντιμέτωποι με μεγάλες μειώσεις, αν ισχύσουν τα σενάρια για οικονομικό "κραχ".
«Το αποκορύφωμα των μειώσεων θα καταγραφεί μετά την καλοκαιρινή σεζόν και σταδιακά έως και την αρχή του νέου έτους» εκτιμά ο Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
Αρχικά, οι πρώτες γενναίες μειώσεις θα καταγραφούν σε ακίνητα των περιοχών που δεν αποτελούν τους top προορισμούς και μπήκαν τελευταίοι στο «κλάδο» των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ακίνητα που μεγαλύτερο ποσοστό των ιδιοκτητών θα επιστρέψουν άμεσα στις μακροχρόνιες – συμβατικές μισθώσεις ή/και θα προβούν σε πώληση του ακινήτου τους μετά την μεγάλη «χασούρα» που έρχεται από το 2019 και κορυφώνεται το 2020.
Περιοχές που κυρίως το προηγούμενο διάστημα, προ βραχυχρόνιων μισθώσεων χαρακτηρίζοντας «υποβαθμισμένες» . Περιοχές που λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης , τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια μίσθωση ακίνητα ήταν λιγοστά με αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες να αυξήσουν ραγδαία τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης.
Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα «οι περιοχές που θα καταγράψουν τις πρώτες μειώσεις ενοικίων μετά την εποχή κορονοϊού, είναι κυρίως περιοχές του κέντρου όπως, ο Άγιος Νικόλαος, Άνω Κυψέλη, Άνω Πατήσια, Πεδίον Άρεως, Πλ.Αμερικής, Πλ. Αττικής, Γκύζι, Γούβα, Γουδί, Κολοκυνθού, Κολωνό, Κυψέλη, Ν. Κυψέλη, Σεπόλια καθώς και σε πολλά τμήματα της Καλλιθέα και του Ν. Κόσμου που δεν συνορεύουν με το Κουκάκι» .
Στις άνωθεν περιοχές, ακίνητα, μη ανακαινισμένα, χρονολογίας του 1970, μισθώνονταν έναντι 5 €/τμ. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περιοχή του Αγίου Ελευθερίου, όπου το μηναίο μίσθωμα για κατοικία 77τμ κόστιζε 400€, δηλαδή 5,2€/τμ/μήνα. Αναφερόμαστε σε μια περιοχή που το 2016-2017 το κόστος ενοικίασης δεν ξεπερνούσε τα 280 €/ μήνα.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι στην Άνω Κυψέλη, στα Άνω Πατήσια και στον Ν. Κόσμο, το κόστος ενοικίασης κατοικίας 90-110 τμ κατάλληλη για οικογένεια, κατασκευής μετά το 2000 ( δλδ 20ετών), κόστιζε 8,4€/τμ, 7€/τμ και 7,5€/ τμ αντίστοιχα την εποχή προ κορωνοϊού.
Αντιλαμβανόμαστε όλοι μας, ότι οι μειώσεις θα είναι ραγδαίες ειδικά στις παραπάνω περιοχές, ενώ όσα περισσότερα ακίνητα , σε σύντομο χρονικό διάστημα επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις, τόσο εντονότερη θα είναι η μείωση των ζητούμενων ενοικίων, ιδιαίτερα μετά την αύξηση στα «φέσια» από ενοίκια που παρατηρείται από το καλοκαίρι του 2019.
Παράλληλα, θεωρούμε ότι πολλά funds που έχουν επενδύσει σε αγορά κατοικιών ή/και αλλοδαποί επενδυτές που δεν προγραμματίζουν να επισκεφτούν τη χώρα μας κυρίως Κινέζοι (golden visa), θα διαθέσουν τα ακίνητά τους προς μίσθωση για να μπορούν να έχουν μια απόδοση στην επένδυσή τους και να μπορούν να πληρώνουν τα έξοδα ιδιοκτησίας στην Ελλάδα.
«Σίγουρα στο άμεσο μέλλον, ιδιαίτερα μετά τον Σεπτέμβριο του 2020 μέχρι και τις αρχές του νέου έτους, η κτηματαγορά όσον αφορά τις μισθώσεις ακινήτων θα αυτορυθμιστεί και δεν θα θυμίζει σε τίποτα την εποχή του β΄εξαμήνου του 2018 και το 2019. Πολλές περιοχές της Αττικής θα υποστούν μειώσεις στις τιμές των μισθωμάτων ιδιαίτερα οι περιοχές που ήδη βρίσκονται στο ανώτερο επίπεδο τιμών ( π.χ. στα Νότια Προάστια το Π.Φάληρο, η Ν. Σμύρνη, η Γλυφάδα, ο Άλιμος, η Βούλα ) κάποιες πολύ πιο άμεσα και κάποιες θα χρειαστούν τον ανάλογο χρόνο που θα καθοριστεί από το βιοτικό επίπεδο της εκάστοτε περιοχής» επισήμανε ο Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
«Δεν μπορούμε με ασφάλεια να αναφέρουμε το ύψος των μειώσεων συνολικά στα διαθέσιμα προς μακροχρόνια μίσθωση διαμερίσματα κατάλληλα για οικογένειες διότι είναι νωρίς, αλλά θεωρούμε ότι οι μειώσεις θα έχουν διψήφιο αριθμό και θα καθοριστούν από το ύψος του αρχικού μισθώματος προ κορωνοϊού εποχή, το γενικότερο οικονομικά κλίμα, το ποσοστό αύξησης μη καταβολής των μισθωμάτων, την εικόνα της επιχειρηματικότητας μετά τον κορωνοϊό, τα εργασιακά δεδομένα, τον αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων προς μακροχρόνια μίσθωση καθώς και το σχέδιο εξόδου της κυβέρνησης από την κρίση που προκάλεσε ο κορωνοϊός μέσω οικονομικών μέτρων» κατέληξε ο κ. Μπάκας.
Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, τη στιγμή που συμβαίνουν, στο Newsbomb.gr.
Διαβάστε επίσης:
Επιστροφή στην κανονικότητα: Βήμα-βήμα η νέα μας πραγματικότητα - Μάσκες, γάντια και... λογική