Εφορία: Για ποιους αυξάνονται φέτος τα τεκμήρια της κατοικίας

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών που έγινε στις 12 Ιουνίου 2018 στο 58% των περιοχών της χώρας στις οποίες ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων επηρέασε τον ΕΝ.Φ.Ι.Α του έτους 2018 και από την 1η-1-2019 άλλους 16 φόρους και τέλη που επιβαρύνουν την απόκτηση και την χρήση ακινήτων.

Οι νέες αντικειμενικές τιμές οι οποίες προέκυψαν από την αναπροσαρμογή της 12ης Ιουνίου 2018 επηρεάζουν, για πρώτη φορά, εντός του τρέχοντος έτους ορισμένες ακόμη φορολογικές επιβαρύνσεις που σχετίζονται με τα εισοδήματα τα οποία προσδιορίζονται από την Εφορία με κριτήριο τη χρήση ακινήτων.

Οι τιμές αυτές λαμβάνονται φέτος υπόψη για πρώτη φορά κατά τον προσδιορισμό των τεκμηρίων των κατοικιών και των τεκμαρτών εισοδημάτων από ιδιοχρησιμοποίηση και δωρεάν παραχώρηση ακινήτων στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που υποβάλλονται φέτος.

Συγκεκριμένα, από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών η οποία έλαβε χώρα την 12η Ιουνίου 2018:

1) Τα τεκμαρτά εισοδήματα, τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων, μεταβάλλονται για χιλιάδες φορολογούμενους στις δηλώσεις που υποβάλλονται φέτος για το 2019. Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει ότι τα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης για τις κατοικίες προσαυξάνονται κατά 40% για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενική τιμή ζώνης πάνω από 2.800 ευρώ και έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και κατά 70% για ακίνητα τα οποία βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενική τιμή ζώνης 5.000 ευρώ και άνω.

2) Μεταβάλλονται και τα ποσά των τεκμαρτών εισοδημάτων από ιδιοχρησιμοποίηση και από δωρεάν παραχώρηση ακινήτων.

Ειδικότερα:

α) Το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτων που οφείλουν να δηλώνουν οι φορολογούμενοι για το φορολογικό έτος 2019, υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές τιμές ζώνης που ίσχυαν κατά την ημερομηνία λήξης του φορολογικού έτους, δηλαδή κατά την 31η Δεκεμβρίου 2019. Ως εκ τούτου, ο υπολογισμός του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης για το έτος 2019 γίνεται με βάση τις αντικειμενικές τιμές, που τέθηκαν σε ισχύ, για πρώτη φορά, την 1η-1-2019 και ίσχυαν και την 31η-12-2019.

Με βάση τα παραπάνω, οι μεταβολές των αντικειμενικών τιμών, οι οποίες σημειώθηκαν σε πολλές περιοχές της χώρας και τέθηκαν σε ισχύ από την 1η-1-2019, οδηγούν σε ανάλογες μεταβολές των ποσών των τεκμαρτών εισοδημάτων ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης που οφείλουν να δηλώνουν φέτος στην Εφορία για τη χρήση του 2019 πολλοί επιχειρηματίες και ελεύθεροι επαγγελματίες.

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, το τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης προκύπτει με πολλαπλασιασμό της τελικής αντικειμενικής αξίας της επαγγελματικής στέγης επί συντελεστή 3% και φορολογείται:

* για τις ατομικές επιχειρήσεις, με την κλίμακα φορολογίας των εισοδημάτων από ακίνητα, δηλαδή με 15% για το τμήμα του εισοδήματος μέχρι το επίπεδο των 12.000 ευρώ, με 35% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 12.000 και μέχρι τα 35.000 ευρώ και με 45% στο τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

* για τις επιχειρήσεις που έχουν τη μορφή νομικών προσώπων ή νομικών οντοτήτων (ΑΕ, ΟΕ, ΕΕ, ΕΠΕ κ.λπ.), με τους συντελεστές φορολόγησης που ισχύουν για τα κέρδη τους, δηλαδή με 24%.

Σημειώνεται ότι το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση θεωρείται μεν εισόδημα για την επιχείρηση, αλλά, από την άλλη πλευρά εκπίπτει και ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα της. Ως εκ τούτου από τις μεταβολές των αντικειμενικών τιμών προκύπτουν μεταβολές και στα ποσά των τεκμαρτών εισοδημάτων ιδιοχρησιμοποίησης που αφαιρούνται από τα ακαθάριστα έσοδα των επιχειρήσεων.

Ειδικά για τις επιχειρήσεις που έχουν τη μορφή νομικών προσώπων ή νομικών οντοτήτων (ΑΕ, ΟΕ, ΕΕ, ΕΠΕ κ.λπ.), οι μεταβολές στα τεκμαρτά ποσά εισοδημάτων από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης έχουν ουδέτερο φορολογικό αποτέλεσμα, διότι:

- ό,τι φόρο γλιτώνει κάθε επιχείρηση από τη μείωση του σκέλους των ακαθαρίστων εσόδων (λόγω του ότι το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση υπολογίζεται με αντικειμενική τιμή ζώνης μειωμένη) τον πληρώνει με την ισόποση μείωση του σκέλους των εκπιπτόμενων δαπανών (λόγω του ότι το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση υπολογίζεται και ως εκπιπτόμενη δαπάνη με αντικειμενική τιμή ζώνης μειωμένη).

- ό,τι φόρο επιβαρύνεται κάθε επιχείρηση από την αύξηση του σκέλους των ακαθαρίστων εσόδων (λόγω του ότι το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση υπολογίζεται με αντικειμενική τιμή ζώνης αυξημένη) τον γλιτώνει με την ισόποση αύξηση του σκέλους των εκπιπτόμενων δαπανών (λόγω του ότι το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση υπολογίζεται και ως εκπιπτόμενη δαπάνη με αντικειμενική τιμή ζώνης αυξημένη).

β) Tο τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση ακινήτου προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό ενός συντελεστή 3% με την τελική αντικειμενική αξία του ακινήτου (την αξία που προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής τιμής ζώνης ανά τ.μ. επί τα τετραγωνικά μέτρα της επιφάνειας και επί μια σειρά ειδικών συντελεστών που αποτυπώνουν τα χαρακτηριστικά του ακινήτου). Συνεπώς, όποια μεταβολή έχει επέλθει στην αντικειμενική τιμή ζώνης ανά τ.μ. κάθε περιοχής (αύξηση ή μείωση) επηρεάζει ανάλογα (με αύξηση ή μείωση) και το ύψος του τεκμαρτού εισοδήματος από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας στη συγκεκριμένη περιοχή. Το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση ακινήτου θεωρείται εισόδημα από εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας και φορολογείται με 15% για το τμήμα του μέχρι το επίπεδο των 12.000 ευρώ, με 35% για το τμήμα πάνω από τα 12.000 και μέχρι τα 35.000 ευρώ και με 45% στο τμήμα πάνω από τα 35.000 ευρώ. Επιπλέον, το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση ακινήτου υπόκειται και σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης 2,2%-10%, εφόσον υπερβαίνει τα 12.000 ευρώ ή εφόσον το σύνολο των εισοδημάτων του φορολογούμενου υπερβαίνει τα 12.000 ευρώ. Από την επιβολή φόρου εισοδήματος 15%-45% και ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης 2,2%-10% εξαιρείται μόνο το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση πρώτης κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. από τους γονείς προς τα τέκνα τους ή από τα τέκνα προς τους γονείς τους.