Όλα όσα πρέπει να ξέρετε για την τακτοποίηση αυθαιρέτων

Όλες οι πτυχές των αυθαιρέτων με όλες τις απαραίτητες πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες προκειμένου να ξέρουν πώς μπορούν να κινηθούν μέσα στο νέο πλαίσιο που έχει διαμορφωθεί αυτή τη στιγμή, αποσαφηνίζονται στο εξής Q&A:

1. Ποιοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων βρίσκονται στη δυσκολότερη θέση;

Οπως προαναφέρθηκε, στη δυσκολότερη θέση βρίσκονται οι ιδιοκτήτες των αυθαιρέτων που ανήκουν στη λεγόμενη κατηγορία 5.

2.Ποια αυθαίρετα ανήκουν σε αυτήν την κατηγορία;

Εδώ ανήκουν τα αυθαίρετα που δεν έχουν οικοδομική άδεια ή έχουν υπέρβαση – τουλάχιστον – κατά 40% στην κάλυψη και τη δόμηση ή καθ’ ύψος πάνω από 20%. Γι’ αυτά τα αυθαίρετα, με το ισχύον καθεστώς, δεν υπάρχει καμία δυνατότητα – κατά το υπουργείο Περιβάλλοντος – τακτοποίησης.

3. Τι σημαίνει αυτό;

Σημαίνει πως από τον περασμένο Οκτώβριο κανένα ακίνητο που ανήκει σε αυτήν την κατηγορία δεν μπορεί να δηλωθεί, να μεταβιβαστεί ή να αξιοποιηθεί και θα πρέπει να κατεδαφιστεί. Επιπλέον, όσοι διαθέτουν τέτοιου είδους αυθαίρετα στις λεγόμενες «οικιστικές πυκνώσεις», δηλαδή σε δάση και δασικές εκτάσεις δεν μπορούν να προχωρήσουν αυτή τη στιγμή στη διαδικασία τακτοποίησης. Γι’ αυτούς, κατά το υπουργείο, θα υπάρξει ειδική μέριμνα μετά την ολοκλήρωση των δασικών χαρτών.

4. Ποια αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας εξαιρούνται από την απαγόρευση;

Με το ισχύον καθεστώς εξαιρούνται της απαγόρευσης δηλώσεων τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 που αποκτούνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού ή leasing μόνο από τις τράπεζες και όχι από ιδιώτες.

5. Σχεδιάζεται κάποια αλλαγή στην τακτοποίηση αυτών των αυθαιρέτων;

Για τα προαναφερόμενα αυθαίρετα (αυτά δηλαδή με τις μεγάλες παραβάσεις), τέσσερις μήνες μετά τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως του τελευταίου νόμου για τα αυθαίρετα (ν. 4759/2020, γνωστός και ως νόμος Χατζηδάκη), το υπουργείο Περιβάλλοντος επιχειρεί με νέο σχεδιασμό να ανοίξει όσο γίνεται περισσότερο τη βεντάλια και να δώσει τη δυνατότητα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες με μεγάλες αυθαιρεσίες – που έχουν μείνει έξω από τις ρυθμίσεις – να προχωρήσουν στην τακτοποίησή τους.

6. Γιατί γίνεται αυτό σε τόσο λίγο χρονικό διάστημα από την εφαρμογή του τελευταίου νόμου;

Επειδή, όπως εξηγούν πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, με το νέο καθεστώς που έχει διαμορφωθεί τους τελευταίους μήνες – όπου έχει καταργηθεί πλέον η δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων με μεγάλες αυθαιρεσίες – έχουν δημιουργηθεί πολύ σοβαρές δυσλειτουργίες, αδικίες, προβλήματα αλλά και κωμικοτραγικές καταστάσεις.

7. Τι αδικίες δηλαδή;

Ενδεικτική είναι η εξής περίπτωση: ιδιοκτήτης ακινήτου με μεγάλη αυθαιρεσία (για παράδειγμα υπόγειο μονοκατοικίας έχει γίνει μέρος του σπιτιού, όπως συμβαίνει με χιλιάδες μεζονέτες σε όλη τη χώρα) σήμερα δεν μπορεί να το δηλώσει και να το τακτοποιήσει πληρώνοντας το αντίστοιχο πρόστιμο. Εάν όμως πεθάνει οι κληρονόμοι του μπορούν – με τις ευλογίες του νομοθέτη – να το τακτοποιήσουν!

8. Δημιουργούνται ευτράπελα;

Σύμφωνα με ρεπορτάζ των Νέων μια ακόμη πρόβλεψη του τελευταίου νόμου που δημιουργεί νέα ευτράπελα είναι η δυνατότητα που δόθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος να δηλώνονται αυθαίρετα της κατηγορίας 5 σε περιοχές που έχουν κηρυχτεί σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης ύστερα από φυσικές καταστροφές, όπως φωτιές ή πλημμύρες. Το σκεπτικό πίσω από την πρόβλεψη αυτή είναι να μπορούν να αποζημιωθούν οι πληγέντες, να επισκευάσουν ή να ξαναχτίσουν.

9. Και ποιο είναι σε αυτήν την περίπτωση το πρόβλημα;

Το πρόβλημα είναι ότι επειδή η ρύθμιση είναι οριζόντια, μπορούν όλοι μέσα στο 2021 να δηλώσουν τα αυθαίρετά τους ανεξάρτητα αν ανήκουν στους πληγέντες (!) εφόσον η δημοτική ενότητα στην οποία ανήκουν έχει χαρακτηριστεί ως πληγείσα.

10. Δημιουργείται και πρόβλημα ισονομίας;

Οπως προαναφέρθηκε, με το ισχύον καθεστώς εξαιρούνται της απαγόρευσης δηλώσεων τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 που αποκτούνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού ή leasing μόνο από τις τράπεζες και όχι από ιδιώτες. Αποτέλεσμα των περιορισμών είναι το ίδιο αυθαίρετο εάν ανήκει σε ιδιώτη να μην μπορεί να τακτοποιηθεί, ενώ αν το «πάρει» η τράπεζα να μπορεί... Δημιουργείται έτσι, όπως ανέφερε πρόσφατα και ο υφυπουργός Νίκος Ταγαράς, πρόβλημα ισονομίας.

11. Εχουν ημερομηνία λήξης τα αυθαίρετα με τις μεγάλες παραβάσεις;

Σήμερα όλα τα τακτοποιημένα αυθαίρετα κτίσματα που ανήκουν στη λεγόμενη κατηγορία 5 έχουν ημερομηνία... λήξης. Δηλαδή θα ανήκουν στους ιδιοκτήτες τους (που πλήρωσαν ή έχουν προγραμματίσει να πληρώσουν το σχετικό πρόστιμο) για 30 χρόνια και μετά τα κατεδαφίζονται...

12. Και τι ίσχυε μέχρι την εφαρμογή του τελευταίου νόμου;

Μέχρι την εφαρμογή τού νέου νόμου, οι ιδιοκτήτες κτισμάτων με μεγάλες αυθαίρετες ήξεραν πως τα αυθαίρετά τους τακτοποιούνταν προσωρινά για 30 χρόνια, και στη συνέχεια, με την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού στην περιοχή όπου βρίσκονται (με τη δημιουργία ζωνών υποδοχής συντελεστή δόμησης) και την αγορά από πλευράς των αυθαιρετούχων του συντελεστή δόμησης που τους «λείπει», θα εξαιρούνταν οριστικά από την κατεδάφιση. Αυτό δεν ισχύει, εκτός κι αν με την αλλαγή του σκηνικού που επιχειρείται δοθεί λύση στο θέμα.

13. Για τι αριθμό αυθαιρέτων μιλάμε;

Με τα έως τώρα στοιχεία μιλάμε για ένα πρόβλημα που αγγίζει πάνω από μισό εκατομμύρια ακίνητα (με τον πραγματικό αριθμό να είναι πολύ μεγαλύτερος). Κι αυτό διότι σήμερα, τα παντελώς αυθαίρετα κτίσματα αυτά που έχουν δηλωθεί ανέρχονται, σύμφωνα με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ), σε 557.470.

14. Τι ισχύει για τις μικρότερες παραβάσεις μετά την 1η Οκτωβρίου 2020;

Οσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων με μικρότερες αυθαιρεσίες επέλεξαν να τα τακτοποιήσουν με το νέο καθεστώς (αυτό δηλαδή που ισχύει σήμερα) έχουν στη διάθεσή τους προκειμένου να τα τακτοποιήσουν ένα χρονικό περιθώριο ως το τέλος Μαρτίου 2026.

Αυτό το χρονικό περιθώριο ωστόσο δεν σημαίνει πως πρόκειται για νέα παράταση. Κι αυτό διότι με το νέο καθεστώς θεσπίζονται νέα κλιμακωτά πρόστιμα τα οποία θα υπολογίζονται ανάλογα με το χρόνο τακτοποίησής τους και σύνδεσης-εφαρμογής με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

15. Πώς διαμορφώνονται τα νέα πρόστιμα;

Από την 1η Οκτωβρίου, το ειδικό πρόστιμο αυξάνεται:

• κατά 10% αν η αυθαίρετη κατασκευή βρίσκεται σε περιοχές προστασίας για τις οποίες έχουν εκδοθεί και ισχύουν Προεδρικά Διατάγματα.
• κατά 20% αν η αυθαίρετη κατασκευή υπαχθεί στο νέο καθεστώς από την 1η Οκτωβρίου 2020 μέχρι και τις 30 Σεπτεμβρίου 2021.
• κατά 25% αν υπαχθεί από την 1η Οκτωβρίου 2021 μέχρι και τις 30 Σεπτεμβρίου 2022.
• κατά 30% αν υπαχθεί από την 1η Οκτωβρίου 2022 μέχρι και τις 30 Σεπτεμβρίου 2023.
• κατά 35% αν υπαχθεί από την 1η Οκτωβρίου 2023 μέχρι και τις 30 Σεπτεμβρίου 2024.
• κατά 40% αν υπαχθεί από την 1η Οκτωβρίου 2024 μέχρι και τις 31 Μαρτίου 2026.