Nα νοικιάσουμε σπίτι ή να αγοράσουμε με δάνειο;

Γράφει ο Δημήτρης Πεφάνης

Υπέρ της επιλογής της αγοράς κατοικίας με στεγαστικό δάνειο έναντι της ενοικίασης γέρνει αυτή τη στιγμή η πλάστιγγα της κτηματαγοράς αλλά και των τραπεζών. Η αύξηση των τιμών των ενοικίων, η διατήρηση σε λογικά επίπεδα των τιμών πώλησης σε πολλές περιοχές και τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια είναι οι βασικοί παράγοντες που ωθούν προς την επιλογή της αγοράς. Μια πραγματικότητα που αποτυπώνεται ανάγλυφα στη μεγάλη αύξηση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια αλλά και ταυτόχρονα στις νέες εκταμιεύσεις από την πλευρά των τραπεζών.

Μάλιστα, τραπεζικά στελέχη εξηγούν ότι η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί για όσο χρονικό διάστημα οι τιμές πώλησης των κατοικιών παραμένουν δελεαστικές ενώ ταυτόχρονα το κόστος του χρήματος διατηρείται στα σημερινά επίπεδα.

Και προσθέτουν πως η αγορά ενός σπιτιού πλέον συμφέρει και επενδυτικά -πέραν της αμιγούς κάλυψης των στεγαστικών αναγκών- καθώς εκτιμούν πως η μεσο-μακροπρόθεσμη δυναμική που διαμορφώνεται στην κτηματαγορά λειτουργεί υπέρ των αγοραστών.

Όπως εξηγούν χαρακτηριστικά, η πληρωμή ενοικίου κάθε μήνα αν και προσφέρει στέγαση, δεν επιστρέφει τίποτα από πλευράς επένδυσης. Με άλλα λόγια, το ενοίκιο καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες αλλά τα χρήματα που δίνει ο ενοικιαστής δεν αποτελούν κάποιας μορφής επένδυσης ούτε «επιστρέφουν» με κάποιον τρόπο στον ίδιο.

Στον αντίποδα, στην περίπτωση της αγοράς κατοικίας, είτε με ίδιους πόρους, είτε με λήψη στεγαστικού δανείου, το ακίνητο αποτελεί ιδιοκτησία που είτε μπορεί με τη σειρά του να ενοικιαστεί είτε παρέχει τεκμαρτό εισόδημα αν ιδιοκατοικείται. Επίσης, ανάλογα και με την πορεία της κτηματαγοράς, υπάρχει περίπτωση εξασφάλισης υπεραξίας σε περίπτωση μελλοντικής μεταπώλησης. Καθώς μάλιστα οι τιμές των ακινήτων είχαν υποχωρήσει πάρα πολύ κατά τη διάρκεια της κρίσης, στελέχη της αγοράς εκτιμούν πως υπάρχουν ακόμα προοπτικές ανόδου σε πολλές περιοχές.

Η παραπάνω ανάλυση έρχεται να ενισχυθεί από το συνδυασμό χαμηλών επιτοκίων και υψηλών ενοικίων που λειτουργούν υπέρ της προοπτικής της αγοράς. Έτσι, υπό την αίρεση ότι ο ενδιαφερόμενος μπορεί να διαθέσει τουλάχιστον το 20% της αξίας του ακινήτου ως ίδια συμμετοχή, μπορεί να αξιώσει δανεισμό με ανταγωνιστικά επιτόκια. Αν μάλιστα το ποσοστό ίδιας συμμετοχής αυξηθεί, το κόστος του χρήματος μειώνεται περαιτέρω.

Παράδειγμα: Γιατί συμφέρει η αγορά

Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθα παράδειγμα που έδωσαν πρόσφατα τραπεζικά στελέχη:

Μία οικία εμπορικής αξίας 100.000 ευρώ, ενοικιάζεται σήμερα έναντι 450 ευρώ το μήνα ή 5.400 ευρώ ετησίως.

Αν κάποιος επιλέξει να αγοράσει το ίδιο ακίνητο για ιδιοκατοίκηση στην τρέχουσα αξία, η εικόνα διαμορφώνεται ως εξής:

• 100.000 ευρώ η αξία
• 6.000 ευρώ τα διάφορα έξοδα (μεσιτικά, συμβολαιογραφικά, δικηγόρου, φόρο μεταβίβασης, δικαιώματα υποθηκοφυλακείου κλπ)

Έτσι το συνολικό κόστος ανέρχεται σε 106.000 ευρώ.

Επιπλέον, προκύπτει ετήσια επιβάρυνση λόγω ΕΝΦΙΑ και δαπανών συντήρησης, που ανέρχεται σε 400 ευρώ.

Αν για το παραπάνω ακίνητο ληφθεί στεγαστικό δάνειο, ύψους 80.000 ευρώ (δηλαδή 20% ίδια συμμετοχή και 80% δάνειο), με επιτόκιο 3% και διάρκειας 30 ετών, η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 340 ευρώ (-24% του μισθώματος) ή 4.080 ευρώ ετησίως. Το ποσό ελάφρυνσης που προκύπτει αν από το ενοίκιο αφαιρέσει κανείς τη δόση του δανείου και τον επιμερισμό του ετήσιου ΕΝΦΙΑ είναι 77 ευρώ μηνιαίως ή περίπου 1.000 ευρώ ετησίως (924 ευρώ).

Προκύπτει δηλαδή ξεκάθαρο όφελος από την πρώτη κιόλας ημέρα έναντι του ενοικίου, ενώ ταυτόχρονα στη λήξη του δανείου το ακίνητο μένει στην κατοχή του αγοραστή. Αν πάλι θέλει και τον συμφέρει, μπορεί να το πουλήσει ενδιάμεσα, εξασφαλίζοντας και ενδεχόμενα κεφαλαιακά κέρδη.

Δείτε εδώ το αφιέρωμα του Newsbomb.gr στα Στεγαστικά Δάνεια