Σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο;
Γράφει ο Δημήτρης Πεφάνης
Διαχρονικό ερώτημα για το σύνολο εκείνων που λαμβάνουν στεγαστικό δάνειο για αγορά κατοικίας είναι αν τους συμφέρει να προτιμήσουν σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο. Στη μία περίπτωση -αυτή του σταθερού- έχουν την ασφάλεια της σταθερής δόσης, όμως κατά κανόνα επιβαρύνονται με ποινές πρόωρης αποπληρωμής και κυρίως υψηλότερα επιτόκια. Από την άλλη, το κυμαινόμενο επιτόκιο προσφέρει κατά κανόνα χαμηλότερο κόστος χρήματος και ευελιξία, ο δανειολήπτης όμως είναι εκτεθειμένος σε τυχόν αυξήσεις των επιτοκίων που μπορούν να ανεβάσουν τη δική του δόση.
Αυτό ήταν μέχρι πρότινος το τοπίο που ίσχυε στη στεγαστική πίστη, με αποτέλεσμα η πλειονότητα των δανειοληπτών να επιλέγει το κυμαινόμενο επιτόκιο, ακριβώς λόγω του χαμηλότερου κόστους. Και η επιλογή αυτή δικαιώθηκε, καθώς τα τελευταία χρόνια τα διατραπεζικά επιτόκια πέρασαν ακόμη και σε αρνητικό έδαφος, μειώνοντας αντίστοιχα τη δόση του δανείου.
Τα πράγματα όμως αλλάζουν, καθώς φαίνεται ότι η εποχή των μηδενικών επιτοκίων βαίνει σιγά-σιγά προς το τέλος της, ενώ ταυτόχρονα οι τράπεζες προωθούν συστηματικά τη λύση των σταθερών επιτοκίων, προσφέροντας ανταγωνιστικά επιτόκια αλλά και ευελιξία που δεν υπήρχε στο παρελθόν.
Ενδεικτικό της αλλαγής είναι πως, με βάση τα τραπεζικά στοιχεία, το ποσοστό των νέων στεγαστικών δανείων που λαμβάνονται με σταθερό επιτόκιο διαμορφώνεται από 40% μέχρι και 90% ανάλογα με την τράπεζα. Ποσοστά δηλαδή αντίθετα με αυτά που ίσχυαν στο παρελθόν.
Όπως εξηγούν τραπεζικά στελέχη, οι συγκεκριμένοι είναι απλοί και αντικειμενικοί:
Ο πρώτος έχει να κάνει με το κόστος του χρήματος, καθώς σήμερα τα σταθερά επιτόκια είναι ευθέως ανταγωνιστικά με τα κυμαινόμενα. Σε απόλυτους αριθμούς, και κατά περίπτωση, μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο διαμορφώνεται σήμερα στο 2,30%-3%. Αντίστοιχα, μπορεί κανείς να λάβει στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκια για 20 ή και παραπάνω χρόνια στο επίπεδο του 2,8% ή και χαμηλότερα. Αυτό σημαίνει ότι το σταθερό επιτόκιο μπορεί να γίνει -για πρώτη φορά στα χρονικά- ακόμα και πιο συμφέρον από το κυμαινόμενο.
Η εξέλιξη αυτή έχει ακόμη μεγαλύτερη αξία καθώς το κυμαινόμενο επιτόκιο δεν μπορεί να πάει παρακάτω (ως βάση υπολογισμού θεωρείται το 0 και όχι τα σημερινά αρνητικά επίπεδα) ενώ αντίθετα μπορεί να ανέβει αρκετά αν περάσουμε σε έναν κύκλο ανόδου των επιτοκίων μέσα στα επόμενα χρόνια. Καθώς μάλιστα ο πληθωρισμός στην Ευρωζώνη βαίνει αυξανόμενος, η εκτίμηση των αναλυτών είναι πως η αύξηση των επιτοκίων δεν θα αργήσει και σχεδόν σίγουρα θα συμβεί μέσα στον κύκλο διάρκειας της σταθερής δόση του δανείου.
Αυτό συμβαίνει τώρα για πρώτη φορά, καθώς οι τράπεζες έχουν επεκτείνει τη διάρκεια των σταθερών επιτοκίων, όχι μόνο για τα πρώτα 5 ή 10 χρόνια όπως συνέβαινε μέχρι πρότινος, αλλά έως και τα 30 έτη, δηλαδή για όλη τη διάρκεια του δανείου. Παράλληλα, έχουν άρει μια σειρά από περιορισμούς και ποινές που βάρυναν τα στεγαστικά δάνεια στο παρελθόν. Πλέον είναι εφικτή η πρόωρης αποπληρωμή του δανείου χωρίς πέναλτι, ενώ επίσης δωρεάν γίνεται και η μετατροπή του επιτοκίου –από κυμαινόμενο σε σταθερό ή αντίστροφα, σε αντίθεση με ό,τι ίσχυε στο παρελθόν.
Γιατί συμφέρει το σταθερό
Θέλοντας να δώσουν ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα, τραπεζικά στελέχη αναφέρουν πως για ένα στεγαστικό δάνειο ύψους 120.000 ευρώ με διάρκεια 20 ετών η μηνιαία δόση με κυμαινόμενο επιτόκιο διαμορφώνεται στα 684 ευρώ. Για το ίδιο δάνειο, με σταθερό επιτόκιο για όλη τη διάρκειά του, η δόση διαμορφώνεται στα 693,5 ευρώ.
Για το ίδιο δάνειο, αν η διάρκεια αυξηθεί στα 30 χρόνια, η δόση με κυμαινόμενο επιτόκιο διαμορφώνεται στα είναι 528 ευρώ το μήνα. Αν πάλι επιλέξει σταθερό επιτόκιο, για τα πρώτα 20 χρόνια η δόση «κλειδώνει» στα 536,5 ευρώ το μήνα.
Γίνεται λοιπόν ξεκάθαρο ότι η διαφορά ανάμεσα στο σταθερό και κυμαινόμενο επιτόκιο είναι πλέον απειροελάχιστη, ενώ, όπως αναφέρουν τραπεζικά στελέχη, ακριβώς λόγω του αυξανόμενου ανταγωνισμού δεν αποκλείεται να δούμε σύντομα σταθερά επιτόκια που θα είναι ακόμη και χαμηλότερα σε σχέση με τα σημερινά κυμαινόμενα.
