Τι να προσέξουμε πριν πάρουμε στεγαστικό δάνειο
Γράφει ο Δημήτρης Πεφάνης
Ιδιαίτερα προσεκτικοί, λαμβάνοντας υπ΄ όψιν μια σειρά από σημαντικές παραμέτρους καλούνται να είναι εκείνοι που θα αγοράσουν σπίτι με στεγαστικό δάνειο, προκειμένου να αποφύγουν δυσάρεστες εκπλήξεις αλλά και για να κάνουν σωστά τον προγραμματισμό τους. Όπως αναφέρουν τραπεζικά στελέχη, ανάμεσα στο επιτόκιο, τη διάρκεια, τα επιπλέον κόστη, το ποσοστό χρηματοδότησης, το κόστος ασφάλισης και την ενδεχόμενη ποινή πρόωρης αποπληρωμής, οι υποψήφιοι δανειολήπτες μπορούν να αποφύγουν πολλές εκπλήξεις και κακοτοπιές αν δώσουν τη δέουσα προσοχή στους παραπάνω παράγοντες
Το επιτόκιο
Ίσως το πιο βασικό χαρακτηριστικό ενός στεγαστικού δανείου είναι το επιτόκιο με το οποίο επιβαρύνεται καθώς και αν αυτό είναι σταθερό ή κυμαινόμενο. Προφανώς, όσο χαμηλότερο το επιτόκιο, τόσο μικρότερη και η μηνιαία δόση, το οποίο είναι και το ζητούμενο. Ως προς την επιλογή ανάμεσα στο σταθερό και το κυμαινόμενο, στο μεν πρώτο ο δανειολήπτης εξασφαλίζει σταθερή δόση (και άρα ασφάλεια) στο δεύτερο η δόση διαμορφώνεται ανάλογα με την πορεία των διεθνών επιτοκίων. Επιπλέον, υπάρχουν περιπτώσεις δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου με «ταβάνι» στην άνοδο που εξασφαλίζουν ότι το κόστος δεν θα υπερβεί κάποιο συγκεκριμένο επίπεδο. Έτσι, η επιλογή του επιτοκίου που ταιριάζει στο προφίλ, αλλά και στις οικονομικές δυνατότητες του κάθε δανειολήπτη αποτελεί παράγοντα καθοριστικής σημασίας για το στεγαστικό δάνειο.
Τα επιπλέον κόστη και η ασφάλιση
Πέραν του επιτοκίου, τα στεγαστικά δάνεια επιβαρύνονται με μια σειρά από επιπλέον κόστη που έρχονται να επιβαρύνουν τη συνολική μηνιαία δόση. Το πρώτο από αυτά έχει να κάνει με την εισφορά 0,12% του Ν.128/75 που προστίθεται στο ονομαστικό επιτόκιο όλων των στεγαστικών δανείων, είτε αυτό είναι σταθερό είτε κυμαινόμενο. Ένα δεύτερο κόστος έχει να κάνει με την υποχρεωτική ασφάλιση που καλείται να έχει ο δανειολήπτης και η οποία προστίθεται στο κόστος του δανεισμού. Σε αυτή την περίπτωση, συνήθως η τράπεζα προτείνει μια λύση ασφάλισης από συνεργαζόμενο φορέα, όμως ο δανειολήπτης μπορεί να επιλέξει και άλλη ασφαλιστική, εφόσον καλύπτει τις προϋποθέσεις που θέτει η τράπεζα. Παράλληλα, υπάρχουν τα λεγόμενα «έξοδα φακέλου», χρήματα δηλαδή που καλείται να καταβάλει ο δανειολήπτης για να εξετασθεί η αίτησή του και να γίνουν οι απαραίτητες διαδικασίες για την εκταμίευση του δανείου. Τέλος, ένα επιπλέον κόστος αφορά την εγγραφή και την άρση της προσημείωσης για το ακίνητο στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο.
Η διάρκεια
Η διάρκεια του δανείου καθορίζει και αυτή το ύψος της δόσης, καθώς όσο πιο μεγάλη είναι, τόσο λιγότερα χρήματα πληρώνει ο δανειολήπτης κάθε μήνα. Από την άλλη, όσο μεγαλώνει η διάρκεια, τόσο αυξάνονται οι συνολικοί τόκοι με τους οποίους επιβαρύνεται το δάνειο μέχρι να αποπληρωθεί. Θεωρητικά, η μέγιστη διάρκεια ενός στεγαστικού δανείου μπορεί να φτάσει και τα 40 χρόνια, όμως κατά κανόνα κυμαίνεται ανάμεσα στα 20 και τα 30, ανάλογα και με την ηλικία του δανειολήπτη και την ύπαρξη ή μη τριτεγγυητών. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι σε κάποιες περιπτώσεις οι δανειολήπτες προτιμούν μια μεγαλύτερη διάρκεια, ώστε η μηνιαία δόση να είναι μικρότερη, επιλέγουν όμως να αποπληρώσουν πρόωρα ένα μέρος ή και όλο το δάνειο -αν έχουν τη δυνατότητα- ώστε να μειώσουν τους τόκους με τους οποίους επιβαρύνονται.
Το ποσοστό χρηματοδότησης
Εξαιρετικά σημαντική παράμετρος για τη λήψη ενός στεγαστικού δανείου είναι το ποσοστό χρηματοδότησης που δίνει η τράπεζα σε σχέση με την αξία του ακινήτου. Σε αντίθεση με το παρελθόν, όταν και οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν το 100% ή και το 120% της αξίας των ακινήτων, πλέον το αντίστοιχο ποσοστό έχει πέσει στο 70% με 80%. Γεγονός που σημαίνει ότι ο δανειολήπτης θα πρέπει να έχει το υπόλοιπο ποσό από ίδια κεφάλαια προκειμένου να προχωρήσει στη χρηματοδότηση του ακινήτου. Από την άλλη, όσο μεγαλύτερη είναι η ίδια συμμετοχή, τόσο χαμηλότερο επιτόκιο μπορεί να αξιώσει από την τράπεζα, καθώς προσφέρει μεγαλύτερη εξασφάλιση.
Η ποινή πρόωρης αποπληρωμής
Τέλος, τουλάχιστον μέχρι πρότινος, στην περίπτωση δανείων με σταθερό επιτόκιο, οι τράπεζες επέβαλαν ποινή σε περίπτωση πρόωρης αποπληρωμής είτε για το σύνολο, είτε για κάποιο μέρος της οφειλής. Κατά μέσο όρο, η ποινή αυτή ανερχόταν στο 2% της αξίας του ποσού που αποπληρωνόταν και λειτουργούσε αποτρεπτικά. Σήμερα, σε πολλές περιπτώσεις, οι τράπεζες έχουν άρει το κόστος αυτό, όμως ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να επιβεβαιώσει ότι κάτι τέτοιο ισχύει προκειμένου να μη βρεθεί αντιμέτωπος με δυσάρεστες εκπλήξεις.
