Πότε οι πωλήσεις ακινήτων από ιδιώτη θεωρούνται επιχειρηματική δραστηριότητα

Με εγκύκλιό του ο Διοικητής της ΑΑΔΕ Γιώργος Πιτσιλής διευκρινίζει πότε, κατ΄εφαρμογή της ισχύουσας νομοθεσίας, η διενέργεια πωλήσεων ακινήτων από ιδιώτες, μπορεί να θεωρηθεί από την φορολογική αρχή ως υποκρύπτουσα δραστηριότητα, το αποτέλεσμα της οποίας πρέπει να φορολογηθεί ως επιχειρηματικό κέρδος.

Το περιεχόμενο της εγκυκλίου παρουσιάζει μείζον ενδιαφέρον λόγω της ευρύτατης ελεγκτικής ευχέρειας των φορολογικών αρχών στο χαρακτηρισμό αστικών δικαιοπραξιών ως δήθεν επιχειρηματικών, με αποτέλεσμα το ενδεχόμενο επιβολής βαρυτάτων φορολογικών υποχρεώσεων σε ανύποπτους φορολογούμενους πολίτες.

Ειδικότερα, με την εγκύκλιο διευκρινίστηκε πως στο πεδίο των επιχειρηματικών συναλλαγών (συναλλαγές με αντάλλαγμα σε χρήμα ή σε είδος) πλην των τριών ομοειδών πράξεων που πραγματοποιούνται εντός εξαμήνου ή διετίας κατά περίπτωση (συναλλαγές ακινήτων) εμπίπτει και κάθε μεμονωμένη πράξη, εφόσον προσβλέπει στην επίτευξη κέρδους.

Σημειώνεται πως ως κέρδος εκλαμβάνεται η διαφορά ανάμεσα στην αξία κτήσης και στην αξία διάθεσης, όπως αυτές πιστοποιούνται από οικεία παραστατικά (έγγραφα ή συμβόλαια). Για την ύπαρξη του σκοπού επίτευξης κέρδους, το βάρος απόδειξης φέρει η φορολογική αρχή, η οποία εξετάζει εκτενώς τα πραγματικά περιστατικά και το πλαίσιο κάθε διενεργούμενης πράξης.

Επισημαίνεται πως ως ομοειδής συναλλαγή νοείται η πώληση ομοειδών ειδών, και κρίσιμο γεγονός συνιστά το πλήθος των συναλλαγών και όχι των πωλούμενων αγαθών σε κάθε συναλλαγή. Εφόσον λάβουν χώρα τρεις ομοειδείς συναλλαγές σε χρονικό διάστημα έξι μηνών ή δύο ετών αντίστοιχα για τα ακίνητα, τεκμαίρεται συστηματική διενέργεια πράξεων, και για κάθε επόμενη πράξη τεκμαίρεται η συνδρομή του σκοπού της επίτευξης κέρδους.

Αφετηρία για τον υπολογισμό του χρονικού ορίου εντός του οποίου θα πρέπει να έχουν διενεργηθεί οι οικείες συναλλαγές, συνιστά η ημέρα της πρώτης πώλησης και η ημερομηνία υπογραφής του οριστικού συμβολαίου στα ακίνητα.

Ιδιαίτερα, κάθε μεμονωμένη πράξη μεταβίβασης περιουσιακού στοιχείου για την οποία δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις περί υπεραξίας, φορολογείται σαν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Αξίζει να σημειωθεί πως το απορρέον κέρδος κάθε συναλλαγής περιλαμβάνεται στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του έτους πραγματοποίησής της. Τέλος, σημειώνεται πως τα κέρδη από μεταβίβαση τίτλων που αποκτούν τα φυσικά πρόσωπα και το προκύπτον εισόδημα από τις πράξεις αυτές φορολογείται ως εισόδημα από υπεραξία (Ε.2031/2023).