Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Τι αλλάζει στη φορολογία για ιδιοκτήτες και μισθωτές

Ανατροπές στο καθεστώς φορολόγησης 100.000 και πλέον φορολογουμένων που εκμεταλλεύονται την ακίνητη περιουσία τους με το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσα από την πλατφόρμα Airbnb ή μέσα από άλλες παρόμοιες ηλεκτρονικές πλατφόρμες επήλθαν από την 1η Ιανουαρίου του τρέχοντος έτους βάσει του νέου φορολογικού νόμου 5073/2023.

Δημοσίευμα του «Ελεύθερου Τύπου» αναφέρει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες – φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν ακίνητά τους βραχυχρόνια οφείλουν πλέον να αποδίδουν στο Δημόσιο τέλος διαμονής παρεπιδημούντων 0,5% επί των εσόδων τους από τις εκμισθώσεις, καθώς και να επιβαρύνουν κάθε μισθωτή τους με έναν νέο φόρο, το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, το οποίο κυμαίνεται από 0,5 έως 10 ευρώ ανά ημέρα διαμονής.

Airbnb: Εισοδηματίες

Όσοι ιδιοκτήτες – φυσικά πρόσωπα εκμισθώνουν 1 ή 2 ακίνητα με καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης θα εξακολουθούν να φορολογούνται ως «εισοδηματίες» με 15% έως 45% για τα μισθώματα που εισπράττουν, ενώ όσοι εκμεταλλεύονται περισσότερα από 2 ακίνητα με καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης οφείλουν να υποβάλουν άμεσα στην εφορία δηλώσεις έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας, να τηρούν φορολογικά βιβλία, να εκδίδουν φορολογικά στοιχεία, να επιβαρύνουν τους μισθωτές τους με ΦΠΑ 13% επί των μισθωμάτων και να τον αποδίδουν στο Δημόσιο ανά τακτά διαστήματα υποβάλλοντας σχετικές δηλώσεις. Τα καθαρά εισοδήματα που αποκτούν οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες από την εκμετάλλευση των ακινήτων τους δεν θεωρούνται πλέον εισοδήματα από ακίνητα και παύουν να φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστές κλιμακούμενους από 15% έως 45%. Τα εισοδήματα από την εκμετάλλευση των ακινήτων τους θεωρούνται εισοδήματα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογούνται με συντελεστές κλιμακούμενους από 9% έως 44%. Το αποτέλεσμα θα είναι να ωφεληθούν με μειώσεις έως και 40% στους αναλογούντες φόρους εισοδήματος.

Airbnb: «Ξενοδόχοι»

Οι ιδιοκτήτες πολυκατοικιών με διαμερίσματα τα οποία εκμισθώνουν βραχυχρόνια πρέπει πλέον να δηλώσουν στην εφορία «ξενοδόχοι» και να εκπληρώνουν τις ίδιες υποχρεώσεις με αυτούς όχι μόνο στην εφορία αλλά και σε άλλες κρατικές Αρχές, λαμβάνοντας τις αναγκαίες άδειες καταλληλότητας και λειτουργίας. Τα εισοδήματά τους παύουν να θεωρούνται ως προερχόμενα από εκμετάλλευση ακινήτων και χαρακτηρίζονται ως εισοδήματα από επιχειρηματικές δραστηριότητες. Οφείλουν δε να πληρώνουν τέλος διαμονής παρεπιδημούντων 0,5% και να παρακρατούν από τους πελάτες τους τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση από 2 έως 10 ευρώ για κάθε ημέρα διαμονής.

Όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης αναγκαστούν να λειτουργούν πλέον ως ατομικές επιχειρήσεις θα πρέπει επίσης να γνωρίζουν ότι από το 2027 θα υπάγονται στα αντικειμενικά κριτήρια φορολόγησης του ν. 5073/2023, δηλαδή θα υποχρεώνονται να δηλώνουν κατ’ ελάχιστον συγκεκριμένα τεκμαρτά ποσά καθαρών φορολογητέων εισοδημάτων, κλιμακούμενα ανάλογα με τα έτη λειτουργίας των επιχειρήσεών τους, τον αριθμό τυχόν εργαζομένων τους και το ύψος του ετήσιου τζίρου τους.

Airbnb: Τι άλλαξε

Ας δούμε όμως πιο αναλυτικά τι έχει αλλάξει από την 1η-1-2024 στις φορολογικές υποχρεώσεις 100.000 και πλέον ιδιοκτητών που εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους με βραχυχρόνιες μισθώσεις:

1. Επεκτάθηκε το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το τέλος αυτό ανέρχεται σε 0,5% επί των ακαθάριστων εσόδων από τις μισθώσεις και εισπράττεται υπέρ της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Το τέλος θα εισπράττεται μέσω ειδικής πλατφόρμας από όλους όσοι δραστηριοποιούνται στον κλάδο, ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων.

2. Τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι δύο ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι οποίοι ανέρχονται συνολικά σε 94.982 και αντιστοιχούν στο 92,7% του συνόλου των φυσικών προσώπων που διαθέτουν τέτοια ακίνητα, εξακολουθούν να φορολογούνται για τα μισθώματα που εισπράττουν ως «εισοδηματίες» με την κλίμακα φορολόγησης των ενοικίων, δηλαδή με 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ του ετήσιου εισοδήματος από τα μισθώματα, με 35% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ και με 45% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ.

3. Τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, τα οποία ανέρχονται συνολικά σε 7.440, υποχρεούνται άμεσα να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας με τη σύσταση ατομικών επιχειρήσεων. Θα επιβαρύνονται πλέον με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές και θα πρέπει να επιβαρύνουν με ΦΠΑ 13% τα ακαθάριστα εισοδήματα βραχυχρόνιων μισθώσεων που αποκτούν από όλα τους τα ακίνητα, τα οποία εκμεταλλεύονται με αυτό το καθεστώς. Δηλαδή θα πρέπει να επιβαρύνουν τα εισπραττόμενα μισθώματα με ΦΠΑ 13% και να τον αποδίδουν ανά τρίμηνο στην αρμόδια ΔΟΥ, υποβάλλοντας ηλεκτρονικά τη σχετική περιοδική δήλωση. Τα καθαρά τους εισοδήματα που θα υπαχθούν τελικά σε φόρο το 2025 θα προκύψουν μετά την έκπτωση από τα ακαθάριστα ποσά των μισθωμάτων που εισπράττουν, των δαπανών τους για παροχή υπηρεσιών καθαριότητας, για κοινόχρηστα κ.λπ.

Για τα καθαρά εισοδήματα που θα αποκτήσουν φέτος μέσω της εκμετάλλευσης των ακινήτων τους θα φορολογηθούν το 2025 ως αυτοαπασχολούμενοι με την κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από ατομικώς ασκούμενες επιχειρηματικές δραστηριότητες, όχι με την κλίμακα φορολόγησης των ενοικίων. Η εξέλιξη αυτή θα προκαλέσει μειώσεις στις φορολογικές τους επιβαρύνσεις, οι οποίες θα κλιμακώνονται από 16% έως και 40% ή από 60 έως 2.700 ευρώ ετησίως για όσους δηλώνουν μέχρι 50.000 ευρώ το χρόνο από μισθώματα. Οι φοροελαφρύνσεις αυτές θα γίνουν αντιληπτές το 2025 με την ηλεκτρονική υποβολή και εκκαθάριση των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος που θα υποβάλουν τότε για το 2024.

4. Οι ατομικές επιχειρήσεις εκμετάλλευσης ακινήτων με βραχυχρόνιες μισθώσεις που θα συσταθούν στο εξής θα υπαχθούν και στο νέο σύστημα τεκμαρτής φορολόγησης που καθιερώθηκε πρόσφατα και προβλέπει προσδιορισμό του ελάχιστου καθαρού φορολογητέου εισοδήματος με βάση τον ετήσιο μικτό κατώτατο μισθό, τα έτη λειτουργίας της κάθε επιχείρησης και το ύψος του τζίρου της.

5. Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανεξαρτήτως του συνολικού αριθμού των ακινήτων του αυτής της κατηγορίας, οφείλει πλέον να επιβαρύνει το μίσθωμα ημερήσιας διαμονής κάθε πελάτη-μισθωτή του με «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση», το οποίο κλιμακώνεται από 0,5 έως 10 ευρώ την ημέρα. Tο τέλος αυτό επιβάλλεται σε όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δηλαδή και στις περιπτώσεις που ο εκμισθωτής διαθέτει ένα ή δύο ακίνητα.

Ειδικότερα, το «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση» επιβάλλεται υπέρ του Δημοσίου και διαμορφώνεται ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα ως εξής:

* Κατά τους μήνες Μάρτιο έως Οκτώβριο: 1,5 ευρώ. Αν το ακίνητο που διατίθεται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας ύψους 10 ευρώ ανά ημέρα.

* Κατά τους μήνες Νοέμβριο έως Φεβρουάριο: 0,5 ευρώ. Αν το ακίνητο που διατίθεται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας 4 ευρώ.

Το τέλος βαρύνει τον διαμένοντα, που κάνει χρήση του δωματίου ή του διαμερίσματος, επιβάλλεται μετά τη διαμονή του στο κατάλυμα και πριν την αναχώρησή του από αυτό με την έκδοση «ειδικού στοιχείου – απόδειξης είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση» από τους ιδιοκτήτες τουριστικών καταλυμάτων και ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Το τέλος πρέπει να αποδίδεται από τους εν λόγω ιδιοκτήτες στη Φορολογική Διοίκηση με μηνιαίες δηλώσεις, τις οποίες πρέπει να υποβάλλουν μέχρι την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα από αυτόν της έκδοσης κάθε «ειδικού στοιχείου – απόδειξης είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση».

6. Το πρόστιμο για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, το οποίο μέχρι 31-12-2023 ανερχόταν σε 5.000 ευρώ και επιβαλλόταν στον διαχειριστή των ακινήτων, είτε είναι κύριος είτε επικαρπωτής είτε τρίτος, ορίζεται πλέον ανά φορολογικό έτος στο 50% των ακαθάριστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο στις 5.000 ευρώ.

7. Τέθηκε όριο 60 ημερών στη διάρκεια μίας μίσθωσης προκειμένου να λογίζεται ως βραχυχρόνια.

8. Στην περίπτωση που διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση. Ο ιδιοκτήτης των διαμερισμάτων αυτών θεωρείται πλέον «ξενοδόχος» και πρέπει να εκπληρώνει όλες τις υποχρεώσεις μιας κανονικής ξενοδοχειακής επιχείρησης. Οφείλει δε να επιβαρύνει κάθε πελάτη του με «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση» για ξενοδοχειακά καταλύματα.

9. Οι ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων – διαμερισμάτων που παρέχουν στους διαμένοντες σ’ αυτά και άλλες πρόσθετες υπηρεσίες, όπως π.χ. διατροφή ή ημιδιατροφή κ.λπ., δεν υπάγονται στο καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλά στο καθεστώς των αμιγώς τουριστικών καταλυμάτων. Γι’ αυτούς ισχύει τέλος ανθεκτικότητας 1,5 ευρώ ανά ημέρα κατά την περίοδο Μαρτίου-Οκτωβρίου και 0,5 ευρώ ανά ημέρα κατά την περίοδο Νοεμβρίου-Φεβρουαρίου.

10. Για αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) ισχύει τέλος ανθεκτικότητας 10 ευρώ ανά ημέρα κατά τους μήνες Μάρτιο έως Οκτώβριο και 4 ευρώ ανά ημέρα κατά τους μήνες Νοέμβριο έως Φεβρουάριο.

Airbnb: Βραχυχρόνιες μισθώσεις με αριθμούς

168.819 ακίνητα καταχωρισμένα ανήκουν σε 107.719 ΑΦΜ (νομικά και φυσικά πρόσωπα)

27.367 ακίνητα ανήκουν σε 5.297 νομικά πρόσωπα

141.452 ακίνητα ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα

94.982 φυσικά πρόσωπα, που αντιστοιχούν στο 92,7% των φυσικών προσώπων που υπάγονται στο καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, έχουν έως 2 ακίνητα

3 ή περισσότερα ακίνητα εκμεταλλεύονται 7.440 φυσικά πρόσωπα.

Τα ακίνητα αυτά ανέρχονται συνολικά σε 30.329.