ΑΑΔΕ: Στο μικροσκόπιο 2.500 υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων

Την ώρα που το ράλι τιμών στην κτηματαγορά συνεχίζεται και παραμένει το κύμα στις αγοραπωλησίες και μεταβιβάσεις, ο φοροελεγκτικός μηχανισμός βάζει στο ραντάρ του χιλιάδες υποθέσεις ακινήτων αναζητώντας αδήλωτα εισοδήματα και μαύρο χρήμα.

Σύμφωνα με το σχεδιασμό της ΑΑΔΕ φέτος θα ερευνηθούν 2.500 υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών. Σε πρώτο πλάνο, σύμφωνα με «Τα Νέα», βρίσκονται:

• Φορολογούμενοι οι οποίοι μέσω τριγωνικών συναλλαγών προσπέρασαν τη φορολογική τους υποχρέωση με άλλοθι το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ που ισχύει από τον Οκτώβριο του 2021 για γονικές παροχές και δωρεές σε παιδιά και εγγόνια από γονείς και παππούδες.
• Υποθέσεις ακινήτων του έτους 2018 για τις οποίες στις 31 Δεκεμβρίου 2024 λήγει η προθεσμία της Φορολογικής Διοίκησης να εκδώσει πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου.
• Ακίνητα που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος με μη αποδοχή από τον φορολογούμενο της προεκτίμησης προσωρινής αξίας της ΔΟΥ, διαφορές δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης που υπερβαίνουν το 30% ή η αξία της προεκτίμησης είναι πάνω από 100.000 ευρώ.

Για να αποφύγουν τις περιπέτειες με την Εφορία οι φορολογούμενοι που μεταβιβάζουν ακίνητα ή δωρίζουν χρήματα θα πρέπει πριν ξεκινήσουν μια γονική παροχή ή δωρεά να λάβουν υπόψη τους τα εξής:

Το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ αφορά γονικές παροχές – δωρεές οποιασδήποτε φύσεως περιουσίας (κινητής, ακίνητης, απαίτησης) με δωρεοδόχους μόνο τα πρόσωπα της Α’ κατηγορίας (σύζυγος, μέρος συμφώνου συμβίωσης, τέκνα, εγγόνια και γονείς). Δηλαδή εξαιρούνται αδέλφια, ανίψια, θείοι και άλλοι συγγενείς. Οι χρηματικές γονικές παροχές και δωρεές θα πρέπει να αποδεικνύονται με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.

Χρηματικές γονικές παροχές με μετρητά (με χρήματα που βγήκαν από το στρώμα ή το σεντούκι κλπ.) φορολογούνται με αυτοτελή συντελεστή 10%, χωρίς αφορολόγητο όριο. Το ίδιο ισχύει και όταν ο γονιός καταθέσει χρήματα στον λογαριασμό του παιδιού.

Στις περιπτώσεις διαδοχικών δωρεών κατά τις οποίες ωφελούνται πρόσωπα που δεν δικαιούνται το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ (π.χ. δωρεά από τέκνο σε γονέα και εν συνεχεία δωρεά από αυτόν τον γονέα σε άλλο τέκνο), η Εφορία διερευνά τις πραγματικές συνθήκες και τη σκοπιμότητα των δωρεών αυτών, καθώς και το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε μεταξύ αυτών. Στις περιπτώσεις που αποδεικνύεται ότι ο τελικά ωφελούμενος από τις διαδοχικές δωρεές είναι πρόσωπο που δεν ανήκει στην Α’ κατηγορία δικαιούχων (π.χ. αδελφός) και ότι οι διαδοχικές δωρεές έχουν γίνει προς το σκοπό αυτό τότε επιβάλλεται φόρος 20% χωρίς αφορολόγητο όριο. Εάν το χρονικό διάστημα που έχει μεσολαβήσει μεταξύ των διαδοχικών δωρεών είναι σύντομο (όχι μεγαλύτερο των έξι μηνών) χτυπάει καμπανάκι ελέγχου.

Η δυνατότητα του γονέα/δωρητή να πραγματοποιήσει χρηματική γονική παροχή/δωρεά προς το τέκνο/δωρεοδόχο δεν ελέγχεται κατά το στάδιο της υποβολής δήλωσης. Δηλαδή δεν υπάρχει υποχρέωση συνυποβολής δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος παρελθόντων ετών κλπ. Το πόθεν έσχες του δωρητή ερευνάται κατά τον έλεγχο της δήλωσης. Για τον λόγο αυτό όσοι δωρίζουν χρήματα θα πρέπει να «τσεκάρουν» τα εισοδήματά τους και συγκεκριμένα εάν μπορούν να καλύψουν τη δωρεά ή γονική παροχή. Μια από τις λύσεις που έχουν οι φορολογούμενοι για να καλύψουν το πόθεν έσχες είναι η ανανέωση κεφαλαίου. Με τη μέθοδο αυτή μπορούν να επικαλεστούν εισοδήματα προηγούμενων ετών χωρίς να υπάρχει περιορισμός. Δηλαδή, μπορούν να επικαλεστούν εισοδήματα που είχαν πριν από 5, 10, 20 ή περισσότερα χρόνια.

Σε περίπτωση μεταφοράς χρηματικού ποσού προς κοινό λογαριασμό του τέκνου/δωρεοδόχου με τρίτο πρόσωπο, η αποδεδειγμένη «χρήση» του χρηματικού ποσού της γονικής παροχής/δωρεάς από το τέκνο/δωρεοδόχο και όχι από το τρίτο πρόσωπο αποτελεί αντικείμενο ελέγχου. Στην περίπτωση που αποδεικνύεται η «χρήση» του χρηματικού ποσού από τρίτο πρόσωπο, επιβάλλεται φόρος δωρεάς.

Τι ελέγχει η Εφορία

• Τριγωνικές γονικές παροχές
• Υποθέσεις ακινήτων του έτους 2018
• Ακίνητα που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος

Αφορολόγητα όρια και φόροι στις μεταβιβάσεις ακινήτων

• Αγορά πρώτης κατοικίας
• Αφορολόγητο όριο: 200.000 ευρώ για άγαμο – 250.000 ευρώ για έγγαμο + 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα πρώτα δύο παιδιά και 30.000 ευρώ για το τρίτο και το κάθε ένα από τα επόμενα παιδιά
• Φόρος: 3% πάνω από το αφορολόγητο

Γονικές παροχές – Δωρεές σε συγγενείς Α’ κατηγορίας (σύζυγος, παιδιά, εγγόνια, γονείς)

• Αφορολόγητο όριο: 800.000 ευρώ
• Φόρος: 10% πάνω από το αφορολόγητο

Δωρεές σε συγγενείς Β’ κατηγορίας (αδέλφια, θείοι, ανίψια)

• Αφορολόγητο όριο: 30.000 ευρώ
• Φόρος: 5%-20% πάνω από το αφορολόγητο

Δωρεά σε λοιπούς συγγενείς

• Αφορολόγητο όριο: 6.000 ευρώ
• Φόρος: 20%-40% πάνω από το αφορολόγητο