Ακίνητα: Σημαντικές αποκλίσεις στις τιμές πώλησης από τις προσδοκίες των πωλητών

Σημαντική αναντιστοιχία ανάμεσα στις προσδοκίες των πωλητών και στην πραγματικότητα παρατηρείται σε περιοχές της Αττικής, όπου είναι εμφανές ότι οι τιμές έχουν «φουσκώσει» σε σημείο τέτοιο ώστε να είναι πιθανή μια διόρθωση, ιδίως εφόσον αρχίσει να ατονεί το αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, που έχει, ως ένα βαθμό, καλλιεργήσει το υφιστάμενο κλίμα. Αυτό είναι ένα από τα συμπεράσματα που προκύπτουν με βάση την επεξεργασία των στοιχείων από τις πράξεις αγοραπωλησίας που πραγματοποιήθηκαν το 2023 μέσω του δικτύου μεσιτικών γραφείων της RΕ/ΜΑΧ Ελλάς και των ζητούμενων τιμών πώλησης κατοικιών, με βάση τον δείκτη SPI (Spitogatos Price Index), του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos.gr. και δημοσιεύει η «Καθημερινή».

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία, η μεγαλύτερη απόκλιση εντοπίζεται στα νότια προάστια, όπου οι ζητούμενες τιμές εμφανίζονται να είναι 25% υψηλότερες κατά μέσον όρο, συγκριτικά με τις πραγματικές τιμές πώλησης, τουλάχιστον όσες έγιναν μέσω του δικτύου της RE/MAX. Ειδικότερα, οι ζητούμενες τιμές από τις αγγελίες διαμορφώνονται σε 3.664 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που οι πράξεις που πραγματοποιήθηκαν, έγιναν στο επίπεδο των 2.755 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο. Με βάση και τις μαρτυρίες μεσιτικών πηγών, είναι εμφανές ήδη από το 2022 και μετά, ότι έχει σημειωθεί αλματώδης άνοδος των προσδοκιών των πωλητών στις περιοχές των νοτίων προαστίων, ακόμη και για πωλούμενα ακίνητα, που δεν προσφέρουν ιδιαίτερα ποιοτικά χαρακτηριστικά ώστε να δικαιολογούνται και οι ζητούμενες τιμές τους. Για παράδειγμα, ακόμη κι αν το πωλούμενο διαμέρισμα δεν βρίσκεται κοντά στο παραλιακό μέτωπο, δεν γειτνιάζει με το Ελληνικό και χρήζει κι εκτεταμένων εργασιών αναβάθμισης/ανακαίνισης, οι πωλητές ζητούν ποσά που είναι πολύ υψηλά, σε σύγκριση με άλλες περιοχές της Αττικής.

Κάπως έτσι, για παράδειγμα, στην περιοχή του Αλίμου, η ζητούμενη τιμή πώλησης αγγίζει πλέον τις 4.788 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που με βάση τα στοιχεία της RE/MAX, τα νεόδμητα της περιοχής πωλούνταν το 2023 αντί 4.000 ευρώ/τ.μ. και τα μεταχειρισμένα αντί 2.530 ευρώ/τ.μ., εμφανίζοντας δηλαδή απόκλιση 47% (!). Αντίστοιχα, στη Γλυφάδα, η απόκλιση διαμορφώνεται στο 12%, με τη ζητούμενη τιμή να αγγίζει τις 4.811 ευρώ/τ.μ., ενώ η τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε 4.230 ευρώ/τ.μ.

Περιθώριο διαπραγμάτευσης

Στο σημείο αυτό, θα πρέπει να επισημανθεί ότι στις αγοραπωλησίες κατοικιών, ακόμη και στο σημερινό περιβάλλον της υψηλής ζήτησης, συνηθίζεται να υπάρχει ένα περιθώριο διαπραγμάτευσης, το οποίο, ανάλογα με την περιοχή και το επιμέρους ακίνητο, μπορεί είτε να είναι αμελητέο είτε να αγγίζει ακόμη και το 15%. Επομένως, μια απόκλιση της τάξεως του 5%-10% θεωρείται φυσιολογική. Ωστόσο, όπως προκύπτει από την εικόνα που εμφανίζουν τουλάχιστον τα νότια προάστια, αλλά και άλλες περιοχές του λεκανοπεδίου, οι αποκλίσεις είναι υψηλότερες.

Ένα ακόμη παράδειγμα εντοπίζεται στον Πειραιά (κέντρο), όπου η μέση ζητούμενη τιμή αγγίζει πλέον τις 2.333 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που οι τιμές πώλησης δεν ξεπερνούν τα 1.950 ευρώ/τ.μ., όντας δηλαδή 16,4% χαμηλότερες. Ειδικά στην περίπτωση του Πειραιά, η μεγάλη αύξηση των ζητούμενων τιμών, που ξεπερνά το 30% τον τελευταίο χρόνο, έχει τροφοδοτηθεί από την αναγκαστική στροφή των ξένων επενδυτών, μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», προς τη συγκεκριμένη περιοχή. Αυτό εξηγείται από το ότι είναι εφικτή η εξασφάλιση άδειας με ελάχιστο ύψος επένδυσης 250.000 ευρώ, έναντι 500.000 ευρώ που ισχύει από την 1η Αυγούστου του 2023 στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια και στα νότια προάστια.

Σύμφωνα με την ανάλυση της RE/MAX, η αύξηση στην Αττική ήταν μεγαλύτερη για τις μεταχειρισμένες κατοικίες, ηλικίας άνω των πέντε ετών, των οποίων οι τιμές ενισχύθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,1%, έναντι 10,6% των νεόδμητων κατοικιών. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο κέντρο της Αθήνας, όπου εντοπίζεται και η μεγαλύτερη συγκέντρωση παλιών ακινήτων, οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 10%, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 2.230 ευρώ/τ.μ. Αντιθέτως, ο ετήσιος ρυθμός της αύξησης στα νεόδμητα ακίνητα του κέντρου δεν ξεπέρασε το 4,9%, με τη μέση τιμή να αγγίζει τις 3.440 ευρώ/τ.μ.