Ακίνητα: Οι τιμές μετά τα μέτρα για το Airbnb και τα κλειστά διαμερίσματα
Με τις τιμές των ακινήτων να έχουν «εκτοξευθεί» ξανά και τη στεγαστική κρίση να λαμβάνει μεγάλες διαστάσεις –κυρίως για τους κατοίκους των αστικών κέντρων– η κυβέρνηση ενεργοποιεί μία δέσμη μέτρων στην αγορά, από το 2025.
Διά στόματος του Πρωθυπουργού, Κυριάκου Μητσοτάκη, γνωστοποιήθηκε το μέτρο της απαγόρευσης νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb) σε τρία κεντρικά δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας. Ακόμη, ανακοινώθηκε ότι οι ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων θα απαλλάσονται από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια.
Ο Πρόεδρος του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, Νάσος Γαβαλάς, επιχειρεί να αξιολογήσει στις μεταρρυθμίσεις της κυβέρνησης, εκτιμώντας ότι «αυτά τα μέτρα δεν αρκούν για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης» και πως «δεν πρόκειται να αλλάξει τίποτα με τις τιμές ακινήτων και ενοικίων μέσα στο επόμενο έτος», σε συνέντευξη στο Newsbomb.gr.
«Τα νέα μέτρα της κυβέρνησης δεν θα δώσουν “ανάσα”»
«Αυτά τα μέτρα δεν θα δώσουν “ανάσα” και εδώ θα είμαστε σε έναν χρόνο, στην επόμενη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, να επιχειρούμε την εξεύρεση λύσης στη στεγαστική κρίση με ημίμετρα. Σε σχέση με την αύξηση των τελών στα Airbnb κατά 433%, πρόκειται για μία τεράστια επιβάρυνση, η οποία επεβλήθη από την κυβέρνηση με τη λογική: “Ας βάλω περισσότερους φόρους, γιατί βλέπω ότι κερδίζω πολλά χρήματα”.
Ξαναλέω ότι έχουμε να κάνουμε με ένα ασταθές περιβάλλον. Από την 1η Ιανουαρίου εφαρμόσθηκαν νέα μέτρα και πριν από το κλείσιμο της διαχειριστικής χρονιάς, προέκυψαν άλλα πράγματα. Το κράτος αρχίζει να “βάζει το δάχτυλο στο μέλι”, πολλές φορές και άδικα. Υπάρχουν τρόποι ώστε να υπάρξει αποκλιμάκωση, αλλά θεωρώ ότι αποφεύγουν τις ριζικές αλλαγές», σημειώνει αρχικά ο κ. Γαβαλάς.
«Δεν νομίζω ότι οι περιορισμοί στα Airbnb θα έχουν αντανάκλαση στα ενοίκια και τις τιμές των ακινήτων, ήδη έχουμε τοποθετηθεί επ’ αυτού. Ούτως ή άλλως, περίπου το 5% των ιδιοκτητών δοκίμασε τη βραχυχρόνια μίσθωση και δεν δικαιώθηκε.
Ταλαιπωρούνταν στην προοπτική να ασχοληθούν με αυτό. Από εκεί και πέρα, θεωρούμε ότι θα γύριζαν στις μακροχρόνιες μισθώσεις ανεξαρτήτως κινήτρων φορολογικού χαρακτήρα. Το προνόμιο είναι καλό, όμως, η προϋπόθεση να έχουν συμπληρωθεί τρία χρόνια στην αγορά της βραχυχρόνιας δυσκολεύει πολύ τα πράγματα· οι αστερίσκοι, που λέμε.
Προσωπικά, εκτιμώ ότι ο αριθμός δεν θα είναι μεγάλος. Διότι, όποιον τον εξυπηρετεί αυτό το καθεστώς, δεν θα σημαίνει τίποτα για εκείνον η μείωση της φορολογίας. Όμως, αυτό θα φανεί από τα νούμερα, εντός του 2025.
Δηλαδή, είδαμε πως όταν επεβλήθησαν οι φόροι και τα τέλη από την 1η Ιανουαρίου 2024, προστέθηκαν ακίνητα και δεν αφαιρέθηκαν. Οπότε, εκτιμώ ότι κάτι αντίστοιχο θα γίνει τώρα. Όσον αφορά τα κλειστά διαμερίσματα, φοβάμαι ότι δεν θα γυρίσουν πολλά.
Θα ανοίξει ένας μικρός αριθμός, τα κίνητρα δεν είναι ικανά. Ακόμη και με τα προγράμματα, όπως το “Ανακαινίζω – Νοικιάζω”, δεν πείθονται οι ιδιοκτήτες. Σκοπός δεν είναι να προσφερθούν τα “χρέπια” στην αγορά (της δεκαετίας του 1970, στα οποία δεν λειτουργούν τα υδραυλικά και τα ηλεκτρολογικά), αλλά να διατεθεί ένα κατοικήσιμο απόθεμα.
Υπολογίζονται περίπου σε 240.000 ακίνητα, χωρίς να συνυπολογισθούν αυτά του Δημοσίου. Πρόκειται για τεράστιο αριθμό. Μακάρι να ανοίξουν, προκειμένου ή αγορά να πιεσθεί προς τα κάτω. Ωστόσο, πολύ φοβάμαι ότι αυτά είναι ημίμετρα και όχι παρεμβάσεις που θα δώσουν ουσιαστικές λύσεις.
Θεωρώ πως ούτε η απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων τουλάχιστον για 1 έτος στα τρία κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας θα δώσει οικονομικά σπίτια στην αγορά.
Δηλαδή, κάποιος ιδιοκτήτης που προόριζε το σπίτι για Airbnb μέσα στο 2025, είχε αρχίσει να κάνει ανακαίνιση και δεν θα προλάβει τις ημερομηνίες, θα διαθέσει ένα ακριβό ακίνητο στη μακροχρόνια. Γιατί, αλλιώς δεν έχει νόημα η επένδυση που έκανε.
Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί ένα τουριστικό προϊόν, στο οποίο για να είσαι ανταγωνιστικός –και να μην πουλάς το διαμέρισμα για 20€ / βραδιά– πρέπει να επέμβεις ριζικά, να κάνεις ολική ανακαίνιση και όχι απλώς ένα βάψιμο των τοίχων. Άρα, ένας ιδιοκτήτης που έχει δαπανήσει 30.000€ ή 50.000€ για την ανακαίνιση, εκ των πραγμάτων δεν μπορεί να τον νοικιάσει για 400€ / μήνα. Δεν έχει νόημα», προσθέτει.
«Οι αντιδράσεις και οι πιέσεις του κόσμου δεν αφορούν τόσο το κόστος, αλλά την ποιότητα»
Στη συνέχεια, ο κ. Γαβαλάς υπογραμμίζει ότι «αν κοιτάξει ένας υποψήφιος αγοραστής για σπίτι στις αντίστοιχες πλατφόρμες, θα βρει άπειρα ακίνητα στο εύρος των 1.000€. Το θέμα είναι στα φτηνότερα και τελικά πού καταλήγει η έρευνα. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο με ενοίκιο ύψους 750€ / μήνα στην αγγελία, όλοι αξιολογούν ότι δεν θα έπρεπε να κοστίζει καν 400€.
Οι τιμές έχουν ανέβει, ακόμη κι αν δεν αξίζουν. Ωστόσο, είναι μία ελεύθερη αγορά και αν κάποιος παράλογα κοστολογεί το δικό του ακίνητο πολύ ψηλότερα, ο κόσμος δεν θα πάει και θα χρειασθεί σιγά – σιγά να μειώσει την τιμή. Κρίνεται από τους πολίτες.
Πάντως, εμείς έχουμε προτείνει πολλές λύσεις. Μιλάμε για ένα “παιχνίδι αριθμών”. Υπάρχουν πάρα πολλά κλειστά ακίνητα, τα οποία ανήκουν και σε δύο – τρεις ιδιοκτήτες. Άντε να… υπάρξει συνεννόηση. Ο βασικός “μοχλός” πίεσης στην κυβέρνηση είναι πρωτίστως τα δικά της ακίνητα, τα οποία υπολογίζονται σε περίπου 300.000 σε όλη την επικράτεια (140.000 μονάχα στην Αττική). Μιλάμε για απίστευτο νούμερο, εξωπραγματικό.
Φυσικά, δεν μπορούν να απελευθερωθούν μονομιάς, διότι θα καταρρεύσει η αγορά. Πρέπει να προστατευθούν και τα συμφέροντα του ιδιοκτήτη. Ας διατεθούν σταδιακά. Δεν πρόκειται να σωθεί η κατάσταση από μερικά διαμερίσματα που θα επιστρέψουν σε καθεστώς μακροχρόνιας μίσθωσης στο Κουκάκι, το Παγκράτι και τις περιοχές τριγύρω».
«Το Κτηματολόγιο μπορεί να συνδράμει, υπάρχουν λύσεις»
Τέλος, ο Πρόεδρος του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, Νάσος Γαβαλάς, επεσήμανε πως «βεβαίως και το Κτηματολόγιο μπορεί να συνδράμει, το κράτος οφείλει να καταγράψει τα περιουσιακά του στοιχεία. Πολλές φορές, μία επένδυση έχει “κολλήσει” εξαιτίας της γραφειοκρατίας· είμαι σίγουρος ότι δεν υπάρχει κάποιος κρατικός φορέας που διαχειρίζεται τα ακίνητα του Δημοσίου και να αξιολογήσει πώς θα μπορούσε να τα εκμεταλλευθεί.
Το απλούστερο παράδειγμα αφορά παλαιά κτήρια στο κέντρο της Αθήνας στα οποία στεγαζόταν μία δημόσια υπηρεσία, από τις χιλιάδες που έχουν εγκαταλειφθεί. Για αυτά, θα μπορούσαν να δοθούν κίνητρα σε ιδιώτες, ώστε να τα ανακαινίσουν και να τα διαθέσουν προς ενοικίαση.
Υπάρχουν λύσεις, δεν μας “κατέβηκαν” στο κεφάλι. Αυτά είναι δοκιμασμένα και στο εξωτερικό, σε κράτη που αντιμετωπίζουν πολύ μεγαλύτερο πρόβλημα από την Ελλάδα. Νομίζω ότι όλα αρχίζουν από το Υπουργείο Οικονομικών, αλλά πιθανώς να εμπλέκονται δυνητικά και συναρμόδια (Ανάπτυξης, Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας).
Το έχουμε προτείνει, αλλά η κυβέρνηση δεν κάνει κάτι για αυτό. Η πρόταση για τριετή φοροαπαλλαγή είχε έλθει από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων και συγκεκριμένα τον κ. Στράτο Παραδιά, που πιέζει αρκετά χρόνια προς αυτήν την κατεύθυνση».
Ολοκληρώνοντας, εντόπισε ότι «υπάρχει η λύση του social housing, η κοινωνική αντιπαροχή εν ολίγοις, που έχει τεθεί στο “τραπέζι”. Αυτό λειτουργεί στις χώρες της Βόρειας Ευρώπης και προβλέπει ότι οι Δήμοι / το κράτος αγοράζει κτήρια, τα ανακαινίζει και έπειτα, τα νοικιάζει στους πολίτες σε φυσιολογικές τιμές, βασισμένες σε πραγματικό χρόνο. Ο χρονικός ορίζοντας είναι τα 99 έτη, ώστε οι οικογένειες να φροντίζουν το σπίτι, γνωρίζοντας ότι θα εξυπηρετηθούν και οι επόμενες γενιές.
Η Ολλανδία, φερειπείν, όταν έχει ανάγκη από κατοικίες, απελευθερώνει περιοχές, αναπτύσσει συντελεστές δόμησης και επεκτείνει τα ακίνητα, επεκτείνοντας το σχέδιο πόλης. Αμέσως μετά, οι ιδιώτες επενδύουν. Θεωρώ ότι αυτό το μοντέλο θα μπορούσε να λειτουργήσει και στην Ελλάδα, αλλά πρέπει να κάνουμε ένα βήμα τη φορά. Το Δημόσιο οφείλει να περάσει στις διαδικασίες».