Κριμαία: Το νέο «Ελντοράντο» της αγοράς ακινήτων
Οι συμμετέχοντες στο τοπικό real estate αναμένουν ότι θα υπάρξει μεγάλη ζήτηση για την αγορά ακινήτων από τους ξένους. Ωστόσο, οι ειδικοί προτείνουν να περιμένουμε μέχρι το σύστημα της κτηματικής αγοράς στη χερσόνησο τεθεί ξανά σε πλήρη λειτουργία.
Σύμφωνα με τη ρωσική νομοθεσία, ο αγοραστής και ο πωλητής στην αρχή υπογράφουν το συμφωνηθέν συμβόλαιο πώλησης και στη συνέχεια απευθύνονται στο Μητρώο Ακινήτων «Rosreestr». Τα χρήματα για το ακίνητο μέχρι εκείνη τη στιγμή βρίσκονται είτε στο λογαριασμό του συμβολαιογράφου, ή σε τραπεζική θυρίδα. Η αρμόδια υπηρεσία του «Rosreestr» ελέγχει την «καθαρότητα της συναλλαγής», αν υπάρχουν περιορισμοί για την πώληση του ακινήτου (π.χ. υποθήκες), ποιοί είναι οι πραγματικοί ιδιοκτήτες του ακινήτου, κ.ά.
Η αγορά ακινήτων στην Κριμαία θα πρέπει να βγει από το λήθαργο στον οποίο είχε πέσει από τον Μάρτιο του 2014, όταν οι νέες αρχές της χερσονήσου εισήγαγαν ένα μορατόριουμ για τις εμπορικές συναλλαγές ακινήτων.
Τότε, στην περιφέρεια της Κριμαίας, το έργο για την εναρμόνιση με τη σχετική Ομοσπονδιακή νομοθεσία ανέλαβε η Ρωσική Υπηρεσία Κρατικής Καταχώρησης (Ρωσικό Μητρώο Ακινήτων - Rosreestr). Το πρώτο γραφείο του Ομοσπονδιακού «Κτηματολογίου», άνοιξε στη Συμφερούπολη.
Σύντομα θα ανοίξουν και τοπικά γραφεία (αντιπροσωπείες) στις κύριες πόλεις-θέρετρα της Κριμαίας, Γιάλτα και Ευπατόρια, στο Κερτς και στη Σεβαστούπολη.
Τους τρεις τελευταίους μήνες, η αγορά ακινήτων της Κριμαίας ήταν σε μια κατάσταση ύπνωσης. Σύμφωνα με τη γενική διευθύντρια της «Metrium Group», Μαρία Λιτίνετσκα, μετά το μορατόριουμ ήταν αδύνατο να αγοράσει ή να πουλήσει κανείς ένα ακίνητο νόμιμα.
Η αγορά είχε βαλτώσει. «Κάποιοι ντόπιοι βρήκαν μια ιδιόμορφη διέξοδο από την κατάσταση. Έκλειναν με τους αγοραστές των ακινήτων προσύμφωνα πώλησης με αναφορά σε μελλοντική ολοκλήρωση της συναλλαγής, για παράδειγμα, μετά από έξι μήνες», εξηγεί η εμπειρογνώμονας.
Κερδοσκοπικός «πυρετός» για τα ακίνητα της Κριμαίας
Η αλλαγή της κρατικής υπόστασης της Κριμαίας, προκάλεσε απότομη αύξηση του ενδιαφέροντος μεταξύ των αγοραστών ακινήτων, κυρίως μεταξύ των ρώσων επενδυτών. «Ο αριθμός των ενδιαφερόμενων από την 19η Φεβρουαρίου 2014 μέχρι την ημέρα που διενεργήθηκε το δημοψήφισμα (16 Μαρτίου) αυξήθηκε κατά 4,8 φορές, ενώ τις πρώτες μέρες μετά το δημοψήφισμα, ο δείκτης αυξήθηκε ακόμα κατά 1,5 φορές. Το ενδιαφέρον συνεχίζει να είναι υψηλό μέχρι και σήμερα», σημειώνουν οι αναλυτές της επενδυτικής-κατασκευαστικής «Premier».
Ειδική Οικονομική Ζώνη η Κριμαία
Σε ειδική οικονομική ζώνη θα μετατραπεί η Κριμαία. Με ειδικό φορολογικό καθεστώς, κρατικές επενδύσεις και ανάπτυξη των ήδη υφιστάμενων κατευθύνσεων, η χερσόνησος από επιδοτούμενη, μπορεί να μετατραπεί σε περιοχή δότη.
Σύμφωνα με την ιστοσελίδα DOMnaMORE.ru, αν προηγούμενα υπήρχε ενδιαφέρον των πολιτών για το Μαυροβούνιο, τη Βουλγαρία, την Κροατία και τα ουκρανικά παράλια της Μαύρης Θάλασσας, μετά από τα μέσα Μαρτίου τα 2/3 των αιτημάτων στην εξειδικευμένη για την αγορά ακινήτων ιστοσελίδα, αφορούσαν σε θερινές κατοικίες στην Κριμαία.
Όσον αφορά την εθνική σύνθεση, τότε, σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες που ερωτήθηκαν, εάν παλαιότερα τη ζήτηση τη διαμόρφωναν κυρίως οι ουκρανοί (50%) και οι ρώσοι ήταν μόνο το 35% (το υπόλοιπο 15% από πολίτες της ΚΑΚ και κυρίως πελάτες από τις χώρες της Βαλτικής), σήμερα, το 70% των ερωτημάτων στα κριμαϊκά κτηματικά γραφεία έρχονται από τη Μόσχα, το 15% από την Αγία Πετρούπολη, το 5% από τη Λευκορωσία και το υπόλοιπο 5 % από χώρες της ΚΑΚ και της Βαλτικής.
Η ενεργός ζήτηση προκάλεσε αύξηση των τιμών. Έτσι, σύμφωνα με τους συμμετέχοντες στην αγορά, τους τελευταίους τρεις μήνες οι τιμές των ακινήτων σε δολάρια (οι συναλλαγές στην Κριμαία στο διάστημα αυτό, έγιναν στο αμερικανικό νόμισμα), αυξήθηκαν κατά 12-15%. Στις πιο δημοφιλείς τοποθεσίες, οι τιμές έχουν αυξηθεί από την αρχή του έτους σχεδόν δύο φορές.
Τα πιο ακριβά οικόπεδα, τα «φιλέτα», βρίσκονται στις νότιες ακτές της Κριμαίας. Ένα στρέμμα γης «πρώτης γραμμής», δίπλα στη θάλασσα κοστίζει μέχρι και 700 χιλιάδες δολάρια. Κατά μέσο όρο, η τιμή είναι περίπου 200 χιλιάδες δολάρια το στρέμμα. Όσο πιο μακριά από τη θάλασσα, τόσο φθηναίνει η γη. Ένα οικόπεδο 2-3 χλμ. από τη θάλασσα κοστίζει περίπου 5-20 χιλιάδες δολάρια το στρέμμα.
Ευκαιρίες για τους αλλοδαπούς στην Κριμαία
Όσον αφορά τους ξένους αγοραστές, η κίνηση είναι υποτονική. Μέχρι στιγμής, είναι λίγοι όσοι επιθυμούν να περάσουν τις διακοπές τους στην Κριμαία. Ωστόσο, οι συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων υπολογίζουν ότι μελλοντικά οι ξένοι επενδυτές θα ενδιαφερθούν για τη γη και για την κατασκευή ξενοδοχείων.
Οι ξένοι θα μπορέσουν να αγοράσουν ένα ακίνητο με τους ίδιους κανόνες όπως και οι ρώσοι πολίτες. «Μπορεί να υπάρχουν κάποιες ειδικές ρήτρες, αλλά αυτές αφορούν ορισμένα είδη ακινήτων, όπως η γη για αγροτική καλλιέργεια. Οι συναλλαγές τέτοιων – ειδικών – ακινήτων, υπόκεινται σε αυστηρούς περιορισμούς για τους αλλοδαπούς», δήλωσε η Μαρίνα Κρασνομπάγιεβα της δικηγορικής εταιρείας «Γιούκοφ και Συνεργάτες».
Επιχειρηματικοί κίνδυνοι
Παρά το γεγονός, ότι οι συναλλαγές πλέον στην Κριμαία θα πραγματοποιούνται σύμφωνα με τη ρωσική νομοθεσία, ορισμένοι κίνδυνοι στο κλείσιμο των συμβολαίων συνεχίζουν να υπάρχουν.
Τώρα, στη χερσόνησο δημιουργούνται τεράστιες ουρές στα συμβολαιογραφεία για τις συμβολαιογραφικές πράξεις ακινήτων. Όπως εξηγούν οι αναλυτές της «Premier», όλοι όσοι είχαν υπογράψει προσύμφωνα τους τελευταίους τρεις μήνες με δική τους ευθύνη, σπεύδουν σήμερα να ολοκληρώσουν νομικά τις συναλλαγές. «Και μια συμβουλή για τους επίδοξους αγοραστές ακινήτων στην Κριμαία. Μπορεί να δείτε ένα τεράστιο αριθμό μεσαζόντων οι οποίοι θα θελήσουν να σας προσφέρουν τις υπηρεσίες τους. Να προσέχετε. Και αυτό δεν αφορά τόσο στην ποιότητα των υπηρεσιών, αλλά στο ότι ανάμεσά τους κυκλοφορούν αρκετοί απατεώνες. Για το λόγο αυτό, σας συμβουλεύουμε να προχωρήσετε τη διαδικασία των εγγράφων μόνοι σας», λένε στην «Premier». Οι εμπειρογνώμονες προειδοποιούν, ότι δεν θα πρέπει να περιμένουμε σταθεροποίηση της αγοράς νωρίτερα από έξι μήνες.
Και, το σημαντικότερο. Η Ρωσία δεν έχει συμφωνήσει με την Ουκρανία σχετικά με τη μεταβίβαση του Μητρώου Ακινήτων στην Κριμαία. Έτσι, ο αγοραστής μπορεί να πάρει ένα «υποθηκευμένο» διαμέρισμα, το οποίο στη συνέχεια μπορεί να του το πάρει η τράπεζα, για την εξόφληση του χρέους του προηγούμενου ιδιοκτήτη(!).
Όπως εξήγησε η δικηγόρος Μαρίνα Κρασνομπάγιεβα, η ουκρανική νομοθεσία, βάσει της οποίας δίκαζαν τα δικαστήρια της Κριμαίας μέχρι την ένταξη της χερσονήσου στη Ρωσική Ομοσπονδία, είναι διαφορετική από τη ρωσική. Και χρειάζεται χρόνος για να εναρμονιστούν οι νομολογίες, συμπεριλαμβανομένου του ζητήματος της επίλυσης των διαφορών σχετικά με τα δικαιώματα πάνω στην ακίνητη περιουσία. Σύμφωνα με τη δικηγόρο, η επένδυση σε ακίνητα στην Κριμαία έχει νόημα μόνον εάν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του αντικειμένου που αγοράζεται και η τιμή του είναι τόσο ανταγωνιστικά, που υπερνικούν τους πιθανούς κινδύνους.
ΠΗΓΗ Η ΡΩΣΙΑ ΤΩΡΑ
Διαβάστε επίσης