Ο νόμος 4738/2020: Προστασία της κύριας κατοικίας ή περιορισμένη «δεύτερη ευκαιρία» διάσωσής της;

Στο σημείο αυτό πρέπει, βέβαια, να διευκρινιστεί ότι από τις αρχές του 2019, όταν καταργήθηκε η σχετική προστασία του λεγόμενου «νόμου Κατσέλη», δεν ισχύει ευρεία προστασία της κύριας κατοικίας, αλλά η παροχή ειδικά στους ευάλωτους οφειλέτες μιας «δεύτερης ευκαιρίας» να διασώσουν την κατοικία τους.

Θυμίζω ότι ο νόμος Κατσέλη ανέθετε στο αρμόδιο Ειρηνοδικείο να ορίσει στον οφειλέτη καταβολή δόσεων για τη διάσωση της κατοικίας του. Εφόσον οι δόσεις εξοφλούνταν εμπρόθεσμα στο σύνολό τους, το υπόλοιπο των χρεών του οφειλέτη διεγράφετο. Επρόκειτο για έκτακτη νομοθεσία λόγω της οικονομικής κρίσης, της οποίας οι προϋποθέσεις τροποποιούνταν επί το αυστηρότερο μέχρι την κατάργησή της.

Ο νέος νόμος 4738/2020 για τη «ρύθμιση οφειλών και την παροχή δεύτερης ευκαιρίας» στους υπερχρεωμένους υιοθέτησε διαφορετική προσέγγιση, επιχειρώντας να συμβιβάσει τα αντικρουόμενα συμφέροντα μεταξύ της προστασίας των οφειλετών και της αποκατάστασης της κανονικότητας στην αγορά των στεγαστικών δανείων. Οι ευάλωτοι οφειλέτες, δηλαδή εκείνοι με χαμηλά εισοδήματα και μικρή περιουσία (για πολυμελείς οικογένειες τα αντίστοιχα όρια είναι εισόδημα μέχρι € 21.000 ετησίως και αξία ακίνητης περιουσίας μέχρι € 180.000), οι οποίοι είτε έχουν κηρυχθεί σε κατάσταση πτώχευσης είτε έχει κατασχεθεί η κατοικία τους από ενυπόθηκο πιστωτή, μπορούν να μεταβιβάσουν την κατοικία τους στον ειδικό Φορέα που προβλέπει ο νόμος και να τη μισθώσουν από αυτόν για 12 χρόνια. Στο τέλος της δωδεκαετίας δικαιούνται να την επαναγοράσουν από τον Φορέα με τίμημα ανταποκρινόμενο στην τότε εμπορική αξία της. Κατά τη μεταβίβαση της κατοικίας στον Φορέα, ο τελευταίος θα καταβάλει την εμπορική αξία της κατοικίας στους δανειστές του οφειλέτη.

Η ίδρυση του Φορέα αυτού, που θα αποτελεί νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου, προϋποθέτει τη διενέργεια διαγωνισμού και αναμένεται το 2023. Με την ίδρυσή του και την έκδοση σχετικών υπουργικών αποφάσεων, που θα προσδιορίζουν πώς θα γίνεται ο υπολογισμός του μισθώματος και του τιμήματος επαναγοράς του ακινήτου από τον οφειλέτη, θα αποσαφηνιστούν κρίσιμα σημεία για την εφαρμογή του νόμου.

Όπως επισημάνθηκε και σε εισήγηση μου στη διημερίδα της Ένωσης Ελλήνων Νομικών e-Θέμις για το δίκαιο των ακινήτων, υπάρχουν ορισμένα βασικά ζητήματα, για τα οποία απαιτείται η άμεση διευκρινιστική τροποποίηση του νόμου πριν από την ίδρυση του Φορέα.

Πρώτον, ο νόμος 4738/2020 προβλέπει μίσθωση του ακινήτου στον οφειλέτη έναντι ενοικίου και ανεξάρτητη προς τη μίσθωση επαναγορά του από τον οφειλέτη στη λήξη της μίσθωσης. Τα καταβαλλόμενα μισθώματα δεν συνυπολογίζονται, δηλαδή, στο τίμημα επαναγοράς. Ο νόμος θα ήταν κοινωνικά δικαιότερος και αποτελεσματικότερος, αν προέβλεπε ότι η μίσθωση και η επαναγορά θα γίνονται με όρους leasing ή ενήμερου στεγαστικού δανείου, ώστε τα μισθώματα που πληρώνει ο οφειλέτης να συνυπολογίζονται στο τίμημα που πρέπει να καταβάλει για να επαναγοράσει την κατοικία του στη λήξη της μίσθωσης.

Δεύτερον, ο νόμος προβλέπει ως πρόσθετη προϋπόθεση ένταξης των ευάλωτων οφειλετών είτε να έχουν πτωχεύσει είτε να επισπεύδεται πλειστηριασμός της κατοικίας τους από πιστωτή που έχει εγγράψει σε αυτήν υποθήκη ή προσημείωση. Θα ήταν ορθότερο η προστασία του νόμου να εκτείνεται σε όλους τους ευάλωτους οφειλέτες, ακόμη και αν ο πλειστηριασμός της κατοικίας τους επισπεύδεται από πιστωτή χωρίς υποθήκη ή προσημείωση.

Τρίτον, ο νόμος 4738/2020 δεν προβλέπει ότι το ακίνητο θα προστατεύεται έναντι παλαιών χρεών όταν επαναγοραστεί από τον οφειλέτη, εκτός αν ο τελευταίος έχει πτωχεύσει και απαλλαγεί από τα χρέη του κατά την πτωχευτική διαδικασία. Εάν ο οφειλέτης δεν έχει πτωχεύσει, όταν επαναγοράσει την κατοικία του, αυτή θα είναι υπέγγυα για τα «παλαιά» χρέη του που είχαν μείνει ανεξόφλητα από το τίμημα που κατέβαλε ο Φορέας στους πιστωτές του. Αν δεν επιλυθεί το θέμα αυτό, οι περισσότεροι μη πτωχευμένοι και απαλλαγέντες από τα χρέη τους οφειλέτες δεν θα έχουν συμφέρον να επαναγοράσουν την κατοικία τους, αλλά μόνο να τη μισθώσουν για να αποφύγουν την άμεση μετοίκηση.

Υπάρχουν και άλλα σημεία, στα οποία ο νόμος 4738/2020 πρέπει να αποσαφηνισθεί, όπως το πόσα μισθώματα πρέπει να καταβάλει ο οφειλέτης αν ασκήσει το δικαίωμα επαναγοράς της κατοικίας πρόωρα, δηλαδή πριν από τη λήξη της δωδεκαετίας. Τα τρία, όμως, ζητήματα που αναφέρθηκαν παραπάνω, είναι κρίσιμα για την επιτυχή εφαρμογή του νόμου και την παροχή μιας αληθινής δεύτερης ευκαιρίας στους ευάλωτους οφειλέτες να ανακτήσουν την κατοικία τους.

Η εξέλιξη, βέβαια, στην οικονομία – περισσότερο από το νόμο- θα είναι εκείνη που θα δώσει τις λύσεις και τις κρίσιμες απαντήσεις…

*Η Ιωάννα Καλαντζάκου- Τσατσαρώνη είναι δικηγόρος - Μέλος Νομοπαρασκευαστικής Επιτροπής Πτωχευτικού Κώδικα 2007- Επικεφαλής της Επιτροπής Πτωχευτικού Δικαίου του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών (σε σχέση με τον Πτωχευτικό Νόμο 4738/20) -Μέλος Δ.Σ του Συνδέσμου Ελλήνων Εμπορικολόγων - τ. Αντιπρ. Δ.Σ.Α - Υποψ. Ευρωβουλευτής - Υποψ. Βουλευτής Β1 Βορείου Τομέα Αθηνών (Ν.Δ.)